Refinansowanie kredytu najważniejsze informacje
Refinansowanie kredytu hipotecznego – kiedy się opłaca i jak to zrobić
Masz kredyt hipoteczny i zastanawiasz się, czy refinansowanie kredytu hipotecznego to coś dla Ciebie? W tym artykule krok po kroku wyjaśniam, na czym polega refinansowanie, kto może na nim zyskać, jakie koszty się z tym wiążą oraz jak sprawdzić, czy się opłaca — konkretnie, z liczbami i realnymi przykładami.
Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu oznacza, że przenosisz swój kredyt hipoteczny z jednego banku do innego. Nowy bank spłaca za Ciebie stary kredyt, przejmując to zobowiązanie, a Ty zaczynasz spłacać nowy kredyt hipoteczny — zwykle na lepszych warunkach.
Najczęściej chodzi o obniżenie oprocentowania lub marży, zmianę oprocentowania ze zmiennego na stałe lub odwrotnie, skrócenie lub wydłużenie okresu kredytowania albo zmianę warunków, których twój obecny bank nie jest w stanie zaoferować.
Kiedy refinansowanie może być dla Ciebie dobrym rozwiązaniem?
Oto sytuacje, w których naprawdę warto się temu przyjrzeć:
- Masz kredyt z wysoką marżą lub oprocentowaniem zmiennym i widzisz, że na rynku są lepsze oferty.
- Przy pierwszym kredycie miałeś mniej niż 20% wkładu własnego, przez co Twoja marża była wyższa — a od tego czasu spłaciłeś już część kapitału, wartość nieruchomości wzrosła, więc relacja kredytu do wartości nieruchomości (LTV) się poprawiła.
- Masz kredyt ze stałą stopą, zaciągnięty gdy stopy były bardzo wysokie. Aktualnie spadły lub w niektórych przypadkach może być różnica nawet 2%.
- Potrzebujesz zmienić niektóre warunki umowy. Odłączyć współkredytobiorcę, dobrać dodatkową kwotę, zmienić zabezpieczenie lub inne parametry a twój obecny bank nie chce zmienić umowy kredytu hipotecznego.
- Minął już jakiś czas od zaciągnięcia kredytu. Spłaciłeś część kapitału, a może zmieniła się Twoja sytuacja finansowa na lepszą.
Koszty, których nie da się pominąć
Refinansowanie kredytu nie jest całkowicie bezpłatne. Ważne, żeby wiedzieć, jakie wydatki Cię czekają, by móc dobrze policzyć opłacalność.
| Rodzaj kosztu | Co obejmuje | Przykładowe kwoty / uwagi |
|---|---|---|
| Koszty wyjścia | Wcześniejsza spłata starego kredytu (mogą być prowizje), formalności | Bank może naliczać opłatę za wcześniejszą spłatę |
| Koszty wejścia | Prowizja za nowy kredyt, wycena nieruchomości, ubezpieczenie życia, opłaty formalne związane z wpisem nowej i wykreśleniem starej hipoteki | Wycena mieszkania to koszt: 400-700 zł, domu ~ 600-1200 zł; wpisanie nowej hipoteki – 200 zł i wykreślenie starej hipoteki 100 zł. |
Przykład liczbowy — czy refinansowanie kredytu Tobie się opłaci?
Aby pokazać, jak to wygląda w praktyce, oto realne wyliczenia z refinansowania kredytu hipotecznego:
Refinansowanie kredytu – oprocentowanie zmienne
Kredyt: 500 000 zł, oprocentowanie zmienne, marża 2,3 %, Wibor 4,75% okres 30 lat, rata kredytu 3343zł, szacowany koszt odsetkowy ok. 704 000 zł.
- Po 2 latach pozostało do spłaty kapitału ok. 489 500 zł
Nowa oferta: marża 1,75 %, prowizja 0 %,
- Nowa rata wynosi 3160 zł, przez okres 28 lat
- Oszczędności na odsetkach: ~ 50000 zł
- Koszty refinansowania: prowizja, wcześniejsza spłata, wycena nieruchomości, opłaty związane wpisem i wykreśleniem hipoteki ok. 1000 zł
- Zysk netto po uwzględnieniu kosztów: ~ 49 000 zł
Refinansowanie kredytu – oprocentowanie stałe
Kredyt: 500 000 zł, oprocentowanie stałe: 8%, marża 2,3% (po 5 latach), Wibor 4,75%, okres kredytowania 30 lat. Początkowa rata 3669 zł. Szacowany koszt odsetkowy ok. 728 000 zł
Po 2 latach pozostało do spłaty ok. 491 300 zł, a pozostały okres do spłat to 28 lat.
Nowa oferta: Oprocentowanie stałe 6%, marża 1,75%, Wibor 4,75% okres kredytowania 28 lat
- Nowa rata przez pierwsze 5 lat wynosi 2998 zł, po 5 latach 3160 zł
- Oszczędności na odsetkach: ~ 62 000 zł
- Koszty refinansowania: prowizja, wcześniejsza spłata, wycena nieruchomości, opłaty związane wpisem i wykreśleniem hipoteki ok. 1000 zł
- Zysk netto po uwzględnieniu kosztów: ~ 61 000 zł
Powyższe przykłady refinansowania kredytu wskazują jednoznacznie, że refinansowanie jest opłacalne. Zysk netto może wynieść nawet 60 tys. zł oraz znacząco obniżą się nasze raty.
Kluczowym argumentem jest też niższa marża po okresie stałej stopy. To oznacza, że w długim terminie kredyt będzie tańszy i więcej pieniędzy pozostaje w Twojej kieszeni.
Powyższe przykłady dotyczą refinansowania kredytu i zachowania aktualnego okresu kredytowania.
Natomiast kredytobiorca może wybrać skrócenie okresu kredytowania.
Na co uważać przy refinansowaniu kredytu? Jakie problemy mogą się pojawić?
Refinansowanie to nie zawsze sama korzyść. Zdarzają się pułapki, na które warto zwracać uwagę.
- Bank wymaga dobrej zdolności kredytowej. Jeśli sytuacja finansowa się pogorszyła, refinansowanie może być odrzucone.
- Zmieniłeś niedawno pracę? Bank może wymagać odpowiedniego stażu pracy (np. prowadzenie działalności gospodarczej od 24 miesięcy).
- Zamiana oprocentowana stałego na zmienne. Aktualne jest ograniczone ze względu na rekomendacje KNF.
- Ryzyko, że koszty wejścia i wyjścia „zjedzą” większość korzyści jeśli różnica oprocentowania / marży jest niewielka. Koszty formalne i prowizje mogą sprawić, że refinansowanie się nie opłaci.
- Wysokie opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu (w niektórych przypadkach)
- Problemy formalne: brak księgi wieczystej, brak możliwości refinansowania, gdy nie wypłacono wszystkich transz kredytu.
Moja opinia
Z mojego doświadczenia, refinansowanie kredytu hipotecznego ma sens wtedy, gdy:
- możesz obniżyć marżę / oprocentowanie o znaczny procent (czyli różnica musi być odczuwalna — często kilkaset złotych raty miesięcznie),
- Twoja zdolność kredytowa jest w porządku,
- koszty formalne nie są astronomiczne,
- jesteś gotów poświęcić trochę czasu na porównanie ofert i formalności.
Jeśli natrafisz na ofertę, która wygląda „ładnie”, ale korzyść wydaje się niewielka, zastanów się, czy warto. Czasem lepiej poczekać, poszukać korzystniejszej propozycji lub poczekać, aż sytuacja rynkowa się zmieni.
Podsumowanie
Refinansowanie kredytu hipotecznego to proces, który może przynieść znaczące oszczędności. Warto dokładnie przeanalizować dostępne oferty i porównać je pod kątem kosztów oraz korzyści. Pamiętaj, że korzystne warunki refinansowania mogą wpłynąć na poprawę sytuacji finansowej, ale konieczne jest, aby każda decyzja była dobrze przemyślana. Rekomenduje się także skorzystanie z pomocy specjalistów, którzy pomogą w wyborze najkorzystniejszej opcji.
Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najkorzystniejszych dla Was warunkach zapraszam do kontaktu i spotkania w Warszawie. Pomogę, opowiem, wyjaśnię, przedstawię indywidualne wyliczenia – całkowicie bezkosztowo!
Zapraszam do współpracy – Piotr Zdanowicz – Twój Ekspert kredytowy (pośrednik kredytowy) w Warszawie.
Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:
