9 sposobów jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego
W ciągu ostatnich 9 miesięcy wysokość rat kredytów poszła bardzo mocno w górę. Głównym powodem wzrostu płaconych rat jest wzrost wysokości WIBORU – z wartości 0,21 p.p. do 6,77 p.p. (nie jest to ostatnia podwyżka). Aby uzmysłowić czy to jest dużo posłużę się przykładem 100 tys. zł na okres 30 lat. Jeszcze przed podwyżką rata wynosiła 383 zł, na dzień dzisiejszy po podwyżkach wynosi 790 zł.
W poniższym wpisie przedstawiam 9 sposobów jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego.
1. Negocjacja marży
Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny kilka lat (nawet i 1 rok) temu powinny przeanalizować warunki swojej umowy. W każdej umowie kredytowej jest zapis dotyczący oprocentowania, który składa się: ze zmiennej stawki WIBOR ora stałej marży banku. Wysokość stawki marży, na której została podpisana umowa kredytowa jest uzależniona od kilku czynników:
- aktualnej promocji banku
- wysokości wkładu własnego
- cross-sell (produkty dodatkowe oferowane wraz z kredytem hipotecznym)
Wysokość marży określonej w umowie oznacza z jednej strony, że bank nie może tej marży zmienić w górę, z drugiej strony nie zabrania negocjacji warunków.
Aby ustalić, czy jest taka możliwość, najprościej sprawdzić aktualną ofertę banku dla nowych wniosków kredytowych. Jeśli okaże się, że dla nowego kredytu (dla starego klienta, który bierze kredyt lub też dla nowego klienta) bank proponuje lepsze warunki niż te, które obecnie mamy, oznacza to, że można spróbować negocjować warunki marży.
Jak bank podejdzie do takich negocjacji, jest to mocno indywidualne. Dużo zależy od „naszej aktualnej sytuacji” np:
– aktualny rodzaj zatrudnienia oraz wysokość zarobków
– historia kredytowa
– inne zobowiązania
– aktualny wskaźnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości)
Aby przygotować wniosek do banku o obniżenie marży, należy stworzyć listę argumentów i przesłać je do banku w formie oficjalnego pisma z prośbą o obniżenie marży.
Aktualna wysokość dochodów może być wyższa niż kilka lat tematu. Nasza historia kredytowa jest inna: być może są spłacone zobowiązania, które wcześniej obniżały zdolność kredytową. Wartość nieruchomości uległa zwiększeniu: prace remontowo/wykończeniowe czy też wzrost wartości nieruchomości w czasie. Bank ma obowiązek zawsze udzielić informacji zwrotnej na pismo kredytobiorcy. Tutaj ryzykujemy tylko tyle, że bank nie zgodzi się na negocjację marży.
2. Refinansowanie kredytu do innego banku
Jeżeli nasz bank, nasza próbę negocjacji rozpatrzy negatywnie a inne banki dla nowych kredytobiorców mają korzystniejsze warunki, nic nie stoi na przeszkodzie aby przenieść kredyt do innego banku. Oczywiście do tego trzeba się przygotować analogicznie jak do negocjacji warunków w banku. Potrzebne będą informacje:
- aktualny rodzaj zatrudnienia oraz wysokość zarobków
- historia kredytowa
- inne zobowiązania
- aktualna wartość nieruchomości
- pozostała kwota kredytu do spłaty
- płacone dodatkowe ubezpieczenia (np. ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie).
Tutaj bardzo często moi klienci bardzo mocno zyskują. Zamieniają „stary” drogi kredyt, na „nowy” tańszy dla tego samego okresu kredytowania. W zależności od sytuacji często udaje się obniżyć marżę z 2,7% w obecnym banku na 1,6% w nowym banku. Dzięki temu możemy znacząco obniżyć ratę kredytu hipotecznego.
3. Nadpłata kredytu
Opcja przeznaczona dla klientów, którzy dysponują wolną gotówką.
Tutaj przed nadpłatą kredytu należy zweryfikować sytuację rynkową związaną z aktualnym oprocentowaniem kredytu oraz z bezpiecznymi możliwościami zainwestowania środków (lokaty, obligacje). Jeżeli z zainwestowania środków możemy uzyskać wyższe odsetki niż oprocentowanie kredytu, warto rozważyć zainwestowanie tych środków – a zyski z inwestycji przeznaczyć na nadpłatę kredytu.
Lokaty bankowe są obecnie dużo niżej oprocentowanie niż kredyt i trzymanie pieniędzy na koncie w banku może wydawać się mało opłacalne. Ale coraz wiecej jest promocji gdzie możmy uzyskać więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu.
W komfortowej sytuacji są klienci, którzy skorzystali z oferty kredytu ze stała stopą procentową jeszcze w zeszłym roku. Oprocentowanie kredytu bardzo często wynosi ok 4%, a aktualne promocje bankowe na lokaty to 6% i powyżej.
Analogcznie ma się sytuacja z obligacjami. Często w pierwszym roku oprocentowanie wynosi ok 6% a w kolejnym okresach oprocentowanie jest już powiązane ze stawką inflacji.
W jaki sposób nadpłata kredytu wpływa na kredyt
Każdy kredytobiorca dokonując napłaty kredytu, musi zdecdować w jaki sposób bank ma rozliczyć nadpłatę. Do wyboru jest jedna z 2 opcji nadpłaty:
- nadpłata kredytu z zachowaniem tego samego okresu kredytowania, która pozwala obniżyć ratę kredytu hipotecznego
- nadpłata kredytu ze skróceniem okresu kredytowania z zachowaniem tej samej wysokości raty
Regulacje dotyczące nadpłat kredytu hipotecznego
Wiele osób często mnie pyta czy mogą wcześniej nadpłacić kredyt i czy płacą wtedy jakąś prowizję.
W większości przypadków nadpłata kredytu jest bez kosztów.
W dużej mierze zasady te reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 r.
Jeżeli umowa została podpisania przed 21 lipca 2017 r. lub nie minęło jeszcze 3 lata od jej podpisania, to należy upewnić się, jakiej dokładnie opłaty za wcześniejszą spłatę będzie oczekiwał od nas bank. Do jej naliczenia ma bowiem prawo zgodnie z przepisami ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku.
Jeśli umowa kredytowa została podpisana po 21 lipca 2017 r. i minie więcej niż 3 lata od uruchomienia kredytu, bank nie ma prawa naliczyć kosztów związanych z wcześniejszą spłatą/nadpłatą kredytu.
Jeśli zdecydujemy się na nadpłatę kredytu to wówczas spłacamy sam kapitał, a nie odsetki, które pozostały do spłaty. Czyli zmniejszamy kwotę, którą pożyczyliśmy z banku.
Nadpłacając kredyt zawsze mamy do wyboru jedną z 2 opcji (przy każdej nadpłacie):
- nadpłata kredytu spowoduje obniżenie raty z zachowaniem pozostałego okresu kredytowania
- nadpłata kredytu gdzie wysokość raty pozostaje niezmienna a skróceniu ulega okres kredytowania
W celu sprawdzenia co się bardziej opłaca, można użyć: kalkulatora KNF.
Tutaj należy zwrócić uwagę i pamiętać o tym, że wartość oszczędności z tytułu nadpłaty kredytu dotyczy sytuacji kiedy oprocentowanie kredytu nie ulegnie zmianie w całym okresie kredytowania.
Każda nadpata powinna być przemyślana i przeliczona. Każdy z nas ma inną sytuację finansową, która cały czas ulega zmianie.
Ja tutaj celowo nie podaję żadnych przykładów, ponieważ one już następnego dnia nie oddają realiów. Niestety aktualnie WIBOR ulega zmianom praktycznie codziennie.
4. Wydłużenie okresu kredytowania
W zeszłym roku czy też poprzednich latach oprocentowanie kredytów było na dużo niższym poziomie niż obecnie. Wielu kredytobiorców biorąc pod uwagę sytuację (w momencie zaciągania kredytu) wnioskowało o kredyt ze stosunkowo krótkim okresem czasu np 10-15 lat. Stosując zasadę, im krótszy okres kredytowania tym mniej odsetek będzie trzeba zapłacić bankowi. W aktualnej sytuacji raty wzrosły blisko o 100% i zaczynają zagrażać płynności finansowej budżetu domowego.
W takiej sytuacji należy rozważyć wydłużenie okresu kredytowania – dzięki temu można obniżyć ratę kredytu hipotecznego. Im dłuższy okres kredytowania tym niższa rata.
Warto pamiętać, że banki mają ograniczenie okresu kredytowania oraz ograniczenie wieku kredytobiorcy.
Musimy być świadomi, że wydłużenie spowoduje zwiększenie całkowitego kosztu kredytu.
5. Zmiana ubezpieczenia na życie
Część banków wymaga ubezpieczenia na życie, które jest dodatkowym zabezpieczeniem kredytu. Niektóre z tych banków „narzucają” swoje ubezpieczenie na życie lub też wymagają od klienta ubezpieczenia indywiduanego wykupionego „na życie”. W zależności od Banku wymóg posiadania ubezieczenia jest przez określony okres czasu np 3-5 pierwszych lat lub w całym okresie kredytowania.
Nie ma co tutaj ukrywać, jeżeli Bank oferuje (sprzedaje) ubezpieczenie na życie – to na nim dodatkowo zarabia. Tutaj banki bardzo często stosują zasadę cross-sell – proponowaniu klientowi dokupienia do podstawowego produktu dodatkowych produktów w zamian za obniżenie kosztów ich zakupów.
Nie zawsze to się jednak opłaca.
Warto sprawdzić czy skorzystanie z ubezpieczenia za pośrednictwem banku będzie korzystne.
Średni koszt ubezpieczenia na życie w banku wynosi 35-55 zł na każde 100 tys kredytu. Czyli dla kredytu 300 tys zł jest to dodatkowy koszt 105 -165 zł miesięcznie.
Analizując z klientami oferty i decyzje kredytowe zwram uwagę klientom nie tylko na sam koszt ale także i na Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU). W większości przypadków okazuje się, że mogę klientowi zaoferować tańsze ubezpieczenie z mniejszą ilością wyłączeń (wyłączenie czyli kiedy towatrzystwo ubezpieczeniowe nie wypłaci odszkodowana).
Tak jak już wyżej pisałem, Bank ubezpieczenie na życie traktuje jako swoje zabepieczenie, co by było gdyby klient zmarł.
W ofercie indywidualnej mogę zaoferować klientom mniejszą ilość wyłączeń oraz umowy dodatkowe. Często okazauje się, że „bogatsza” polisa jest tańsza niż ta oferowana przez Bank
6. Zmiana ubezpieczenia nieruchomości
Każdy bank obligatoryjnie wymaga od klienta ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych.
Bardzo często Banki wykorzystują moment kiedy klient podpisując umowę kredytową jest przytłoczony ilością nowych informacji i sprawami do załawienie w tym samym czasie.
Wielu klientów wybiera ubezpieczenie bankowe myśląc, że tak jest szybciej i taniej – nic mylnego!!
Średni koszt ubezpieczenia nieruchomości wymosi ok 0,01% wartości nieruchomości płacony miesięcznie. Czyli 10 zł na każde 100 tyś wartości nieruchomości – tanio, prawda?
Za mieszkanie wartości 500 tys. tylko ok. 50 zł miesięcznie (600 zl rocznie), niedużo?
Jeżeli powiem Tobie, że moi klienci za takie same ubezpieczenie, które oferuje Bank, płacą ok 144 zł rocznie, czyli 12 zł miesięcznie!!.
Ubezieczenie nieruchomości oferowane przez Bank ma za zdanie chronić interes Banku na wypadek gdyby mieszkanie zostanie zniszczone (spłone, zawali się budynek itp.). A co z kradzieżą i zniszczeniem mienia? Nieliczna część banków pozwala na rozszerzenie zakresu ubezpiecenia. Wówczas takie ubezpieczenie jest ok 2 razy droższe czyli koszt dla klienta to ok 1200 zł rocznie, niedużo?
Jeżeli powiem Tobie, że moi klienci za takie ubezpieczenie w wariancie rozszerzonym zapłacą tylko ok 450-500 zł rocznie!!
7. Fundusz Wsparcia Kredytobiorców
Mało kto o tym programie wcześniej słyszał. Na dzień dziesiejszy media i informacje płynące z Rządu „promują to rozwiąznie”.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców przeznaczony jest dla tych, którzy zaleźli się w trudnej sytuacji finansowej i są zobowiązani do spłaty rat kredytu hipotecznego. Mało kto o tym mówi ale FWK jest wspraciem także dla krdytobiorców, którym środki ze sprzedaży mieszkania nie wystarczyły na spłatę całego kredytu.
Kto może wystąpić o wsparcie?
Wsparcie lub pożyczka na spłatę zadłużenia mogą być przyznane, w przypadku wystąpienia jednej z poniższych okoliczności:
- w dniu złożenia wniosku co najmniej jeden z kredytobiorców posiada status osoby bezrobotnej
- kredytobiorca ponosi miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego w wysokości przekraczającej 50 proc. dochodów osiąganych miesięcznie przez jego gospodarstwo domowe
- miesięczny dochód jego gospodarstwa domowego, pomniejszony o miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego, nie przekracza:
- w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – dwukrotności zwaloryzowanej zgodnie z przepisami ustawy o pomocy społecznej kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy (od 1 stycznia 2022 r. dwukrotność kwoty 776,00 zł – 1.552,00 zł);
- w przypadku gospodarstwa wieloosobowego – iloczynu dwukrotności kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o pomocy społecznej, zwaloryzowanej zgodnie z przepisami tej ustawy i liczby członków gospodarstwa domowego (od 1 stycznia 2022 r. dwukrotność kwoty 600,00 zł – 1.200,00 zł na osobę).
To co jest bardzo ważne to rozwiązanie, które pozwala obniżyć ratę kredytu hipotecznego o maksymalnie 2000 zł. Jeżeli ktoś ma ratę np 4000 zł wówczas, 2000 zł otrzyma z Funduszu a pozostałe 2000 zł musi dalej samodzielnie płacić bakowi. Jeżeli rata wynosi 1500 zł, wówczas cała rata będzie płacona przez Fundusz
W celu uzyskania wsparcia na spłatę zadłużenia, kredytobiorca powinien złożyć wniosek do banku, w którym jest kredyt hipoteczny.
Zwrot wsparcia lub pożyczki rozpoczyna się po upływie 2 lat od wypłaty ostatniej raty wsparcia lub pożyczki. Spłata udzielonego wsparcia dokonywana jest w 144 równych i nieoprocentowanych ratach. W przypadku gdy kredytobiorca bez opóźnienia spłaci 100 rat, pozostała część rat zwrotu wsparcia lub pożyczki na spłatę zadłużenia zostanie umorzona.
Więcej informacji o programie pomocy i możliwościach skorzystania znajdziesz TUTAJ.
8. Wakacje kredytowe
Nowe proponowane przez rząd – Wakacje kredytowe, mają nieco inne założenia niż te, który obowiązywały w okresie pandemii. W 2022 r. rząd ponownie chce wprowadzić to rozwiązanie, które ma na celu ulżyć osobom spłacającym kredyty hipoteczne.
Na czym polega taka przerwa w spłacie kredytu i jak z niej skorzystać:
- wakacje kredytowe będą dotyczyć raty kapitałowej jak i odsetkowej
- o wakacje kredytowe będzie się mógł ubiegać każdy kredytobiorca, którego kredyt został udzielony w PLN (kredyty ideksowane i denominowane nie wchodzą w grę).
- kredytobiorca spłacający więcej niż jeden kredyt hipoteczny będzie mógł skorzystać z wakacji kredytowych tylko w przypadku jednego zobowiązania na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych,
- w 2022 r. i 2023 r. będzie można zawiesić po 4 raty (czyli łącznie 8 rat)
- od odroczonych rat nie będą naliczane odsetki.
- bank wydłuzy okres kredytowania dokladnie o tyle miesięcy ile trwały wakacje kredytowe (wiek kredytobiorcy oraz maksymalny okres kredytwania nie maja tutaj znaczenia)
Samo skorzystanie z wakacji kredytowych nie spowoduje obniżenia raty. Jedynie rata liczona średnio rocznie będzie niższa, czyli zmiast 12 rat po 2000 zł zapłacimy 8 rat po 2000 zł. Czyli zamiast 2000 zł zapłacimy ok 1333 zł średnio miesięcznie w ciągu najbliższych 2 lat.
Moim zdaniem wakacje kredytowe mają bardzo mocny sens jeżeli środki, które zaoszczędzimy zostaną przeznaczone na nadpłatę kredytu (pkt 3).
Dokladnie o wakacjach kredytowych przeczytasz TUTAJ
9. Pożyczka od rodziny/znajomych
Jest takie staropolskie powiedzenie, że „z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciach”. Każdy ma inną sytuację rodzinną i różne możliwości. Natomist jeżeli istnieje możliwość pożyczenia pieniędzy od rodziny czy też znajomych na z góry określonych zasadach – takie rozwiąznie wcale nie musi być takie złe. Jeżeli koszt pożyczk od rodziny będzie niższy niż ten z banku, rozwiązanie takie może być korzystne. Oczywiście należy wziąć pod uwage wszystkie koszty, te odestkowe jak i „koszty osobiste/przysługę”- czyli np: wyremontuję komuś mieszkanie itp.
Wadą takiego rozwiązania jest to, że w przypadku umowy kredytowej mamy z góry określone nasze zbowiązania w ciągu całego trwania kredytu. Nasomiast w przypadku pożyczki rodzinnej może sie zdarzyć, że ustalenia co do formy i terminu spłaty mogą ulec w najmniej niespodziewanym momencie.
Podumowanie
Każdy z w/w możliwości obniżenia kredytu ma sens, jeżeli zostało wszystko dobrze przeliczone i przemyślane. Każde zaoszczędzone 10 zł, pozwoli obniżyć miesięczną ratę kredytu hipotecznego. Są to pieniądze, które pozostają w kieszeni kredytobiorcy.
Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:
