Jaki minimalny wkład własny wymagany jest przez bank?

Praktycznie codziennie w swojej pracy zawodowej spotykam się z pytaniem klienta: „jaki minimalny wkład własny trzeba posiadać, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny?”. Każdy z banków ma „swoją politykę” w zakresie minimalnego wymaganego wkładu własnego. Jedne z banków wymagają 10% wkładu własnego a drugie z kolei 20% wkładu własnego. W poniższym artykule dowiesz się wszystkiego, co jest związane z wkładem własnym i w jaki sposób jest on wyliczany przez bank.

Wkład własny – co to jest?

Wkład własny to kapitał, który musisz posiadać, aby wnioskować o kredyt hipoteczny/mieszkaniowy. Bank określa procentowo w odniesieniu do całości przedsięwzięcia, tj.: zakup mieszkania + miejsce postojowe + komórka lokatorska + wykończenie/remont mieszkania. Aktualnie od 2014 r. nie ma oferty kredytowej, która by nie wymagała od wnioskodawcy posiadania min, 10% wkładu własnego.

Jeżeli bank wymaga wkładu własnego 10%, to od każdych 100 tys. wartości przedsięwzięcia musisz posiadać 10 tys. zł. Wybierając bank, który wymaga 20% wkładu własnego, musisz posiadać już 20 tys. zł wartości przedsięwzięcia.

Skąd bank wie, jaka jest wartość nieruchomości/przedsięwzięcia? Przy każdym wniosku kredytowym bank będzie wymagał wyceny: aktualnej oraz docelowej wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. Docelowa wartość występuje: przy budowie domu, czy też zakupie + wykończenie/remont mieszkania. Wycena może być zlecona przez bank lub też dostarczona samodzielnie przez klienta, banki mają tutaj różną politykę.

Co może stanowić wkład własny?

Wkład własny może być wniesiony w różny sposób. Każdy z banków ma swoje wewnętrzne regulacje i to, co jest akceptowane w jednym banku, nie koniecznie jest akceptowane w drugim:

• gotówka jako wkład własny – podstawowy i najbardziej preferowany przez banki wkład własny
• darowizna pieniężna – tutaj musisz pamiętać o zgłoszeniu i opodatkowaniu darowizny
• druga nieruchomość jako wkład własny (nie jest akceptowany przez wszystkie banki)
• działka, na której będziesz budować dom
• dotychczasowe koszty poniesione w związku z budową domu
• aktywa finansowe – akcje, obligacje, środki na IKE, IKZE – jako % środków zgromadzonych na rachunkach
• książeczka mieszkaniowa – których jest jeszcze ponad 1 mln szt. w rękach obywateli 
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

W jakiej wysokości powinien być wkład własny?

Zasada przy kredycie jest teoretycznie bardzo prosta – im większy wkład własny, tym lepiej dla kredytobiorcy. Bank ma niższe ryzyko transakcji i może zaoferować lepsze warunki (tańszy kredyt), ale nie jest to jednak złota reguła, która obowiązuje we wszystkich bankach.

Banki możemy posegregować wg 3 kryteriów, którymi się kierują:

• wymagany minimalny wkład własny – 20% lub 10%
• wysokość wkładu własnego a wpływ na oprocentowanie kredytu
• wysokość kwoty kredytu i posiadanie wkładu własnego a oprocentowanie kredytu

Wymagany minimalny wkład własny – 20% czy 10%

Tutaj banki podzielimy na 2 grupy. Pierwsza, wymaga minimalnie 20% wkładu własnego – bez tego nie ma sensu składać wniosku kredytowego. Druga grupa banków wymaga minimum 10% wkładu, ale dla klientów którzy, posiadają większy wkład – mają lepszą ofertę kredytową.

Wysokość wkładu własnego a wpływ na oprocentowanie kredytu

Instytucja finansowa, jaką jest Bank ma tak skonstruowaną ofertę, aby „premiować” klientów, którzy wnoszą większy wkład. „Nagrodą” dla klienta jest niższe oprocentowanie a dla banku mniejsze ryzyko transakcji.

Tabela 1:

Przykład: zakupu mieszkania za 300 tys. zł.

wysokość wkładu własnego w %	10	20	40
kwota kredytu w tys.	270000,00	240000,00	180000,00
oprocentowanie w %	4,01	3,71	3,61
rata równa dla 30 lat	1304,64	1106,04	682,81

Tabela 2:

Nieco inaczej wygląda już sytuacja, jeżeli porównamy kwotę kredytu 300 tys. zł i odpowiednio wniesionym wkładem

wartość przedsięwcięcia w tys. zł.	333333,00	375000,00	500000,00
kwota kredytu	300000,00	300000,00	300000,00
oprocentowanie w %	4,01	3,71	3,61
rata równa dla 30 lat	1433,98	1382,55	1365,62

W przedstawionym powyżej przykładzie widać różnicę jak w tym samym banku oferty kredytowe są różne dla poszczególnych klientów, którzy biorą taką samą wartość kredytu przy wniesieniu różnego wkładu własnego.

Wysokość kwoty kredytu i posiadanie wkładu własnego a oprocentowanie kredytu

W tej grupie znajduje się kilka banków, których wartość oprocentowania kredytu, wyliczają na podstawie części składowych, czyli wysokość wkładu własnego oraz wysokość kredytu. Poniżej przykład takie oferty.

Tabela 3:

kwota kredytu	do 200 tys. zł	200 – 400 tys. zł	powyżej 400 tys.
oprocentowanie kredytu przy wkładzie wł. min 20%	3,75	3,65	3,55
oprocentowanie kredytu przy wkładzie wł. 10-20%	3,95	3,85	3,75

Jak widać w powyższej tabelce, czasami tak „prozaiczna” różnica w kwocie 1 tys. zł, może wpłynąć na oprocentowanie kredytu. Czasami wręcz zachęcam klienta, aby odpowiednio więcej (lub też mniej) o ten 1 tysiąc złotych wzięli kredytu, co w takim przypadku różnica na oprocentowaniu wynosi 0,1 p.p. (punktu procentowego) lub też 0,2 p.p. w przypadku wniesienia wkładu własnego do i powyżej 20%.

Tabela 4:

Przykład: Zakup mieszkania za 300 tys. zł a koszt kredytu dla: 200 i 201 tys. zł.

kwota kredytu	oprocentowanie	rata równa	koszt odsetkowy
200 000,00	3,75	926,23	133 443,36
201 000,00	3,65	919,49	130 017,90

Na powyższym przykładzie widać, że za większą kwotę kredytu zapłacimy mniejszą sumę odsetek – wydaje się być to dziwne, ale tutaj różnica 1 tysiąca złotych na kredycie powoduję zmianę oprocentowania o 0,1 p.p. co przekłada się na niższe odsetki

Tabela 5:

Przykład 200 tys. zł kredytu dla wkładu własnego: do i pow. 20% gdzie różnica na oprocentowaniu wynosi 0,2 p.p.

kwota kredytu 200 tys. zł	oprocentowanie	rata równa	koszt odsetkowy
wkład własny pow. 20%	3,75	926,23	133 443,36
wkład własny do 20%	3,95	949,07	141 666,9

Jak widać w powyższych przykładach, w zależności od Banku, klient może uzyskać lepszą ofertę kredytową. Po pierwsze biorąc nieco wyższy kredyt, niż pierwotnie zakładał. Po drugie postarać się o nieco większy wkład własny. Banki mają indywidualną polityką dotycząca ustalania wysokości oprocentowania kredytu, i tutaj to, co działa w jednym banku na korzyść wnioskodawcy, w drugim może mieć odwrotny skutek.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – co to jest i w jaki sposób to działa?

Zgod­nie z wymo­gami, banki mogą zaak­cep­to­wać niż­szy 10% wkład wła­sny pod warun­kiem, że kre­dy­to­biorca wykupi dodat­kowe ubez­pie­cze­nie. W prak­tyce ozna­cza to, że będziesz musiał za to zapła­cić, final­nie spowoduje wzrost kosz­tów kre­dytu. O ile i w jaki spo­sób?

Obec­nie w dwóch ban­kach, opłata doty­cząca ubez­pie­cze­nia niskiego wkładu wła­snego, nali­czana jest poprzez tym­cza­sowe podwyż­sze­nie oprocentowania kre­dytu. Obec­nie jest to ok. 0,2–0,25 p. p. co powo­duje wzrost raty o kil­ka­dzie­siąt zło­tych mie­sięcz­nie, aż do momentu kiedy saldo kwoty kre­dytu spa­da­nie poni­żej 80% wartości nie­ru­cho­mo­ści (war­to­ści przed­się­wzię­cia). I tak dla klien­tów, którzy posia­dają tylko 10% wkładu wła­snego, moment kiedy osią­gną wymagany 20% wkład wła­sny, może nastą­pić dopiero po 5 latach (przy zało­że­niu braku nad­płat kre­dytu oraz w nie­zmie­nio­nego opro­cen­to­wa­nia).

WAŻNE:

• nie dość, że bank podwyż­sza marżę – jak nie masz 20% wkładu wła­snego, to na domiar złego może dodat­kowo obciążyć kre­dy­to­biorcę kosz­tem ubez­pie­cze­nia niskiego wkładu wła­snego!!
• dla oferty kredytowej nie jest ważne czy posiadasz np.: 10 czy 15% wkładu własnego, różnica dopiero pojawia się jak masz minimalnie 20% wkładu własnego
• jeżeli bank ma koszty początkowe (np.: prowizja lub ubezpieczenie płatne z góry) i zdecydujesz się je skredytować, to podwyższasz kwotę kredytu – wówczas możesz de facto nie posiadać 20% wkładu własnego tylko np.: 18%

Jesteś zainteresowany/a wyliczeniem swojej zdolności kredytowej, to zapraszam do kontaktu lub prześlij dalej jeśli uważasz, że warto. 🙂

Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:

• Jak przygotować budżet domowy?
• Analiza budżetu domowego.