strata przy zbieraniu większego wkładu własnego

Jak (nie) stracić 56 tys. zł, zbierając większy wkład własny i wynajmując mieszkanie?

///
komentarze0
/

Często podczas rozmów z klientami słyszę pytanie: „ile wkładu własnego muszę mieć”? Niższa kwota kredytu, to zawsze niższe miesięczne zobowiązanie i wtedy mniej musimy bankowi oddać. A co, jeśli posiadasz tylko 10% wkładu własnego, a chcesz czekać dłużej, aby uzbierać większy wkład własny? Czy też może jednak warto już dzisiaj przystąpić do zakupu mieszkania, zamiast wynajmować? Wszystko to dla Was policzyłem. Odpowiedź na to pytanie znajdziesz w poniższym artykule.

Jaki wkład własny jest opłacalny, aby nie stracić?

Wbrew pozorom odpowiedź na to pytanie nie jest taka prosta i uniwersalna dla każdego klienta. Dla klientów, którzy posiadają większy wkład własny, lub też w bardzo krótkim okresie czasu mogą go zgromadzić, odpowiedź jest prosta – im więcej środków własnych, tym lepiej. Niższa kwota kredytu przekłada się na niższe zobowiązanie wobec banków, masz większy wybór wśród ofert bankowych. Innym słowem – TANIEJ. Należy tutaj także uwzględnić podejście banków do tzw. siatki marż, powiązanej z kwotą kredytu – o tym przeczytasz w artykule

W nieco gorszej sytuacji są klienci, którzy posiadają tylko 10% wkładu własnego, a zgromadzenie dodatkowych środków może zająć im dłuższy okres czasu: 1 – 2 lata. Czy tutaj czekając, aż uzbieramy np.: łącznie 20% wkładu własnego zyskujemy, czy też tracimy na kredycie? Im większy wkład własny, tym lepiej. Analizując zmiany cen w okresie 1 czy też 2 lat, może się okazać, że: kredyt z wkładem własnym 10% „zaciągnięty” 1-2 lata temu jest niższy, niż brany aktualnie dzisiaj. Przy wyliczeniach trzeba także uwzględnić koszty wynajmu mieszkania.

Wzrost cen mieszkania w okresie 2 lat

Ogromne znacznie ma fakt, jak w okresie 2 lat zmieniły się ceny mieszkań. Dodatkowo porównałem, ile wkładu własnego trzeba uzbierać oraz jaka będzie kwota kredytu. Za przykład przyjąłem mieszkanie kompaktowe 2 pokojowe – 45 m2 oraz mieszkanie 3 pokojowe 65 m2.

Tabela nr 1: porównanie dla mieszkania 45 m2

Dane za okres*Cena m2Wartość mieszkaniaWkład własny 10%Kredyt na 90%Wkład własny 20%Kredyt na 80%Wzrost cen w porównaniu do III Q 2019 r.
III Q 2017 r.762734321534321,5308893,56864327457214,11%
III Q 2018 r.819536877536877,5331897,5737552950206,20%
III Q 2019 r.870339163539163,5352471,578327313308
* dane z PB

Tabela nr 2: porównanie dla mieszkania 65 m2

Dane za okres* Cena m2Wartość mieszkaniaWkład własny 10%Kredyt na 90%Wkład własny 20%Kredyt na 80%Wzrost cen w porównaniu do III Q 2019 r.
III Q 2017 r.7488486720486724380489734438937614,30%
III Q 2018 r.8002520130520134681171040264161046,96%
III Q 2019 r.855955633555633,5500701,5111267445068
* dane z PB

Jak widać w powyższych wyliczeniach, wzrost cen mieszkania w badanym okresie czasu wyniósł odpowiednio: ponad 14% w ciągu 2 lat oraz ponad 6% w ciągu roku.

Jeżeli teraz porównamy kwoty kredytu z 10% wkładem własnym z okresu III Q 2017 r. oraz kwoty kredytu z 20% z okresu III Q 2019 r. widzimy, że kwoty te są bardzo mocno zbliżone. Różnica pomiędzy nimi jest dosłownie 5 – 7 tys. zł, z tym że: dzisiaj kredyt jest na wyższą kwotę (gdzie każdy z nas zakłada, że kredyt będzie niższy, jak będę mieć większy wkład własny). Początkowa różnica pomiędzy wkładem własnym 10% a 20% wynosiła ok. 34 – 48 tys. zł, na korzyść tego drugiego. Na tym przykładzie ewidentnie widać, że zasada: zbieranie jak największego wkładu własnego, wcale nie musi być tak mocno opłacalna, jak na początku każdemu się wydaje.

Zestawienie koszt kredytu z wkładem 10 i 20% w okresie 2 lat.

Tak jak pisałem wcześniej, dla kredytów z 10% i 20% wkładem własnym, różnica na oprocentowaniu jest na korzyść tego drugiego. Jednak nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy w okresie 2 lat ceny nieruchomości poszły w górę i jesteśmy zmuszeni, aby zaciągnąć wyższy kredyt. Specjalnie dla was to wszystko przeliczyłem.

Tabela nr 3: koszty odsetkowe dla mieszkania 45 m2 w okresie kredytowania 30 lat

Dane za okres*Wartość mieszkaniaKwota kredytu na 90% ceny zakupuKoszt odsetkowy oprocen.: 3,85%Kwota kredytu na 80% ceny zakupuKoszt odsetkowy oprocen.: 3,61%
III Q 2017 r.343215308894212429274572175382
III Q 2018 r.368775331898228249295020188443
III Q 2019 r.391635352472242398313308200124
* dane z PB

Tabela nr 4: koszty odsetkowe dla mieszkania 65 m2 w okresie kredytowania 30 lat

Dane za okres* Wartość mieszkaniaKwota kredytu na 90% Koszt odsetkowy dla oprocen.: 3,85%Kwota kredytu na 80% Koszt odsetkowy dla oprocen.: 3,61%
III Q 2017 r.486720438048301250389376248713
III Q 2018 r.520130468117321929416104265785
III Q 2019 r.556335500702344338445068284286
* dane z PB

Jak widać w powyższych wyliczeniach, pomimo wyższej kwoty kredytu, ale dzięki niższemu oprocentowaniu, korzystne jest dozbieranie do większego wkładu własnego, co finalnie przekłada się na niższe koszty całkowite. Różnica pomiędzy kosztami dla okresu III Q 2017 r. a III Q 2019 r. wynosi ok. 6% na rzecz kredytu z większym wkładem własnym.

Jeszcze całkowicie z innego punktu widzenia należy rozpatrywać oszczędzanie środków na większy wkład własny, w momencie jak ponosimy koszt wynajmu mieszkania.

I tak dla mieszkania 2 pokojowego w Warszawie koszt wynajmu wynosi ok. 2860 zł, natomiast dla 3 pokoi to już koszt blisko 3600 zł.

Tabela nr 5: Zestawienie kosztów wynajmu wraz z kosztem odsetkowym.

Cena wynajmu miesięcznieKoszt wynajmu przez 2 lataKoszt odsetkowy dla kredytu z III Q 2017 r. dla 10% wkładuKoszt odsetkowy dla kredytu z III Q 2019 r. dla 20% wkładuŁączne koszty kupując dziśŁączne koszty kupując za 2 lataRóżnica
28606864021242920012421242926876456335
36008640030125028428630125037068669436
opr. własne na podstawie cen wynajmu: Forsal

Podsumowując wyliczenia, można zauważyć:

Po pierwsze: w okresie 2 lat za wynajem zostaną poniesione koszty 68640 zł oraz 86400 zł odpowiednio dla mniejszego i większego mieszkania. Sumując wszystkie te wartości, może się okazać, że kredyt z wkładem własnym zaciągnięty 2 lata temu z wkładem 10% jest tańszy o 56 czy też 69 tys. zł. w zależności od wielkości mieszkania.

Po drugie: mając tę samą ilość pomiędzy dzisiaj, co 2 lata temu – na dzień dzisiejszy kupisz mniejsze mieszkanie o ok. 5,5 – 8 m2

Po trzecie: widziałem bardzo dużo artykułów mówiących o tym, że kredyt na 20% jest tańszy i lepszy niż na 10% – ale dlaczego nikt nie odnosi się w czasie w porównaniu do znacznego wzrostu cen mieszkań?

Po czwarte: w artykule porównałem ceny mieszkań za okres z końca 2017 i 2019 r. Jeżeli porównamy poziom cen na dzień dzisiejszy, gdzie średnia cena 10 tys. zł za m2 dla Warszawy została przekroczona, wówczas strata ta będzie jeszcze większa

Po piąte: przy wyliczeniach kosztów odsetkowych kredytu, nie były uwzględnione potencjalnie koszty, takie jak ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (nie w każdym banku on występuje, o czym pisałem). Do wyliczeń zostało przejęte średnie oprocentowanie, możliwe do osiągnięcia na dzień dzisiejszy.

Jesteś zainteresowany/a wyliczeniem swojej zdolności kredytowej, to zapraszam do kontaktu lub prześlij dalej jeśli uważasz, że warto. 😉

Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii

Please follow and like us:

Zostaw wiadomość