kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – 9 najczęstszych problemów

///
komentarze0
/

Od ponad 10-lat zawodowo pomagam klientom przy uzyskaniu kredytów hipotecznych. Często od swoich klientów słyszę pytanie „Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – czy da się to jakoś powiązać”?

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, oczywiście, że możesz starać się o kredyt hipoteczny. Bez względu na to czy jesteś jednoosobową działalnością gospodarczą, czy też spółka cywilną. Nie jest to prosta droga tak jak w przypadku umowy o pracę.

Ubiegając się o kredyt na zakup mieszkania, chcesz pokazać bankowi, że jesteś w stanie spłacać raty. W odróżnieniu od osób mających umowę o pracę musisz bankowi przedstawić więcej dokumentów oraz spełnić więcej kryteriów.

Problemy, z jakimi najczęściej można się spotkać, przedstawiam poniżej.

1. Zbyt krótko prowadzisz działalność gospodarczą

Bank akceptuje dane źródło dochodu jeżeli uzna je za stabilne i w miarę powtarzalne. W odróżnieniu od umowy o pracę gdzie w standardzie wynosi min. 3 lub 6 miesięcy, od przedsiębiorcy wymagane jest prowadzenie działalności gospodarczej przez okres min 12 lub nawet 24 miesięcy.

Do wyjątków należą tutaj przedsiębiorcy, którzy przeszli z umowy o pracę na samozatrudnienie i kontynuują współpracę z tym samym „pracodawcą”. Jeżeli u Ciebie występuje taka sytuacja, to zazwyczaj wystarczy 3 lub 6 miesięcy takiej współpracy. Należy tutaj pamiętać, że bankowi musisz „udowodnić”, że zakres współpracy jest analogiczny.

2. Zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej

Niestety dosyć często w swojej pracy spotykam się, z tym że: przedsiębiorca zawiesił swoją działalność w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Bardzo często jest to w okresie wakacyjnym. Jednym z głównych powodów jest niechęć do płacenia składek ZUS za miesiąc, w którym było się na wakacjach lub też z powodów zdrowotnych. Niestety tutaj bardzo często jest to powodem odmowy udzielenia kredytu ze względu na ocenę Ciebie przez bank, jako osoby, która nie radzi sobie z prowadzeniem działalności. Wg bank Twój dochód nie jest stabilny. 

Nieco inaczej wygląda sytuacja jeżeli Twoja działalność jest sezonowa i od kilku lat okres zawieszenia jest ten sam. Wówczas trzeba pokazać bankowi, że: takie zawieszenie nie ma aż takiego dużego wpływu na twoją stabilność dochodów. W innych przypadkach trzeba odczekać 12 miesięcy na nieprzerwanie trwającej działalności. 

3. Wybór właściwej formy opodatkowania 

Jest to jeden z głównych zagadnień zakresu „kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza” jest wybór formy opodatkowania. Jest to czynnik, bezpośrednio wpływający na Twoją ocenę zdolności kredytowej będąc przedsiębiorcą. W zależności od obszaru działalności, w jakiej funkcjonuje Twoja firma, możesz skorzystać na jednej z trzech form opodatkowania: księga przychodów i rozchodów (tzw: KPiR), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oraz karta podatkowa. Każda z tych form rozliczenia ma swoje wady i zalety – ja w tym artykule skupiam się na sprawach związanych ze zdolnością kredytową. 

Śmiało mogę tutaj napisać takie stwierdzenie: „im więcej odprowadzasz podatku dochodowego do Urzędu Skarbowego, tym twoja zdolność kredytowa jest wyższa”.

KPiR – jest to najbardziej uprzywilejowana grupa przedsiębiorców przez banki. Dochód netto jest określany na podstawie Twojego przychodu, kosztów uzyskania oraz odprowadzanych składek do ZUS.

Ryczałt – tutaj banki przyjmują maksymalnie 50% przychodu z działalności, jako Twój dochód netto. W zależności od tego czym zajmuje się Twoja firma i jaką masz stawkę podatku (3%, 5,5%, 8,5%, 17%, 20%) – bank może przyjąć Twój dochód netto jako 30 lub 15% przychodu Twojej firmy. Jest to zazwyczaj dużo niższa kwota niż ta, która pozostaje w Twojej kieszeni.

Karta Podatkowa – zazwyczaj banki przyjmują tutaj dochód netto jako 7 lub 8 -krotność stawki podatku z decyzji US na dany rok. Jest to jedna z najgorzej ocenianych przez banki form rozliczenia. Bank nie jest w stanie określić dokładnego dochodu klienta. 

Dla każdej z form rozliczenia się z Urzędem Skarbowym można znaleźć bank, który dużo lepiej (wyżej) wyliczy zdolność kredytową niż pozostałe banki.

Jeżeli zmieniłeś formę opodatkowania w ciągu ostatniego roku, to wg większości banków jesteś traktowany jako „nowa firma”. Dla większości banków nowa forma rozliczenia musi trwać nieprzerwanie przez minimum 12 miesięcy.

4. Główny profil prowadzonej działalności gospodarczej – PKD

Jest to jeden z punktów oceny firmy przez banki, który jest mocno uzależniony od aktualnej polityki wewnętrznej banku oraz sytuacji gospodarczej. Np. w czasie kryzysu gospodarczego banki nie lubią branży budowlanej (a nie ma co ukrywać, że to dzięki niej banki zarabiają najwięcej – liczba sprzedawanych mieszkań przez deweloperów non stop bije rekordy). Do branż najgorzej ocenianych przez banki można zaliczyć sektory: deweloperski, motoryzacyjny, gastronomiczny.

5. Zbyt duże koszty prowadzenia działalności

Praktycznie nie znam przedsiębiorcy, który lubi płacić wysokie podatki. W większości jest tak, że w koszty „wrzuca się” wszystko, co tylko się da, aby zapłacić jak najniższy podatek dochodowy. Oczywiście wszystko zgodnie z zasadami księgowości itp. Bardzo często spotykam się, z tym że: nowy przedsiębiorca już po kilku pierwszych wystawionych fakturach kupuje nowy, droższy samochód osobowy, czy też nowy droższy sprzęt komputerowy, telefoniczny. Wszytko po to, aby mieć koszty i nie odprowadzić do Urzędu skarbowego zbyt dużego podatku. Oczywiście jeżeli dany sprzęt jest wymagany w twojej branży, to jak najbardziej taki zakup jest racjonalny.

Wydatki muszą mieć jednak związek z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeżeli więc planujesz w niedalekiej przyszłości kredyt hipoteczny, to warto zachować umiar z kosztami w firmie.

Mój klient „rekordzista” wrzucił w koszty opłatę parkingową w wysokości 50 groszy!! Z jednej strony jest to koszt faktycznie poniesiony, ale z drugiej strony – księgowa często uzależnia koszt prowadzenia usług księgowych od ilości dokumentów. 🙂

6. Twoje dochody są nieregularne

O kredyt hipoteczny dużo trudniej jest przedsiębiorcy, którego dochody są nieregularne, a na dodatek w różnej wysokości. Tutaj oczywiście duże znaczenie ma branża, w jakiej działa. Często firmy, które działają na kontraktach, mają tak, że: przez pewien okres czasu jest stały stosunkowego niewielki przychód, a dopiero po zakończeniu projektu jest finalnie wypłacane wynagrodzenie – zazwyczaj w dużej wysokości. Jeżeli więc taka jest specyfika Twojej działalności, wówczas bank będzie wymagać od Ciebie dokumentów za okres 2-3 lat, aby określić stabilność Twojego dochodu.

Cześć banków automatycznie odrzuci wnioski klientów, u których w ostatnich miesiącach pojawiły się duże przychody. Nagłe i nieregularne przychody mogą świadczyć o tym, że zostały przygotowane tylko na potrzeby kredytu. W najgorszym wypadku banko może uznać to za próbę wyłudzenia kredytu.

7. Zaległości z płatnościami do ZUS i US

Każdy bank lubi kredytobiorcę, który swoje zobowiązania reguluje terminowo i bez opóźnień. W przypadku przedsiębiorcy takim zobowiązaniem jest odprowadzanie składek do ZUS i US. Bank zawsze prosi o zaświadczenie z ZUS i US o niezaleganiu. Dodatkowo bardzo często wymaga potwierdzeń w opłacaniu składek za ostanie 12 miesięcy – w celu sprawdzenia, czy terminowo są regulowane. Jeżeli, masz zaległości w tych instytucjach, naj najszybciej je ureguluj, aby zwiększyć szanse uzyskania decyzji pozytywnej.

8. Posiadasz zobowiązania prywatne i firmowe

W przypadku działalności gospodarczej, banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej uwzględniają zobowiązania firmowe jak i prywatne. W przypadku kredytu firmowego koszty odsetkowe są księgowane w KPiR, a rata kapitałowa obciąża zdolność kredytową. W leasingu operacyjnym całość raty jest księgowany jako koszt w odróżnieniu od leasingu finansowego, gdzie tylko część odsetkowa jest liczona jako koszt, a cześć kapitałową obciąża Twoją zdolność kredytową.

Przed złożeniem wniosku kredytowego upewnij się, jakie dokładnie masz zobowiązania oraz czy możesz je wcześniej spłacić.

9. Bałagan w dokumentach

Możesz mi nie uwierzyć, ale kilkakrotnie spotkałem się, z tym że: klienci nie prowadzą terminowo swojej księgowości. Dopiero jak jest „potrzeba”, siadają i podsumowują swoje przychody i koszty. Wówczas często zdarza się, że przypuszczenie klienta ile on zarabia, a to ile bank wyliczy, jest rozbieżne. Dużo łatwiej mają Ci przedsiębiorcy, którzy swoją księgowość oddają w ręce profesjonalnych usług księgowych.

Jak widać z powyższego zestawienia „Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza” nie jest wcale takim bardzo ciężkim tematem. Nowy przedsiębiorca może się spotkać z kilkoma problemami podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Każdy z banków ma swoje „specyficzne” procedury kredytowe dotyczące przedsiębiorców. Dzięki znajomości procedur można lepiej przygotować się do kredytu a tym samym zwiększyć prawdopodobieństwo uzyskania pozytywnej decyzji w banku.

Jesteś zainteresowany/a wyliczeniem swojej zdolności kredytowej, to zapraszam do kontaktu lub prześlij dalej jeśli uważasz, że warto. 🙂

Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:

Please follow and like us:
error
fb-share-icon

Zostaw wiadomość

error

Enjoy this blog? Please spread the word :)