wkład własny

Jaki minimalny wkład własny wymagany jest przez bank?

///
komentarze0
/

Praktycznie codziennie w swojej pracy zawodowej spotykam się z pytaniem klienta: „jaki minimalny wkład własny trzeba posiadać, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny?”. Każdy z banków ma „swoją politykę” w zakresie minimalnego wymaganego wkładu własnego. Jedne z banków wymagają 10% wkładu własnego a drugie z kolei 20% wkładu własnego. W poniższym artykule dowiesz się wszystkiego, co jest związane z wkładem własnym i w jaki sposób jest on wyliczany przez bank.

Wkład własny – co to jest?

Wkład własny to kapitał, który musisz posiadać, aby wnioskować o kredyt hipoteczny/mieszkaniowy. Bank określa procentowo w odniesieniu do całości przedsięwzięcia, tj.: zakup mieszkania + miejsce postojowe + komórka lokatorska + wykończenie/remont mieszkania. Aktualnie od 2014 r. nie ma oferty kredytowej, która by nie wymagała od wnioskodawcy posiadania min, 10% wkładu własnego.

Jeżeli bank wymaga wkładu własnego 10%, to od każdych 100 tys. wartości przedsięwzięcia musisz posiadać 10 tys. zł. Wybierając bank, który wymaga 20% wkładu własnego, musisz posiadać już 20 tys. zł wartości przedsięwzięcia.

Skąd bank wie, jaka jest wartość nieruchomości/przedsięwzięcia? Przy każdym wniosku kredytowym bank będzie wymagał wyceny: aktualnej oraz docelowej wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. Docelowa wartość występuje: przy budowie domu, czy też zakupie + wykończenie/remont mieszkania. Wycena może być zlecona przez bank lub też dostarczona samodzielnie przez klienta, banki mają tutaj różną politykę.

Co może stanowić wkład własny?

Wkład własny może być wniesiony w różny sposób. Każdy z banków ma swoje wewnętrzne regulacje i to, co jest akceptowane w jednym banku, nie koniecznie jest akceptowane w drugim:

  • gotówka jako wkład własny – podstawowy i najbardziej preferowany przez banki wkład własny
  • darowizna pieniężna – tutaj musisz pamiętać o zgłoszeniu i opodatkowaniu darowizny
  • druga nieruchomość jako wkład własny (nie jest akceptowany przez wszystkie banki)
  • działka, na której będziesz budować dom
  • dotychczasowe koszty poniesione w związku z budową domu
  • aktywa finansowe – akcje, obligacje, środki na IKE, IKZE – jako % środków zgromadzonych na rachunkach
  • książeczka mieszkaniowa – których jest jeszcze ponad 1 mln szt. w rękach obywateli 
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

W jakiej wysokości powinien być wkład własny?

Zasada przy kredycie jest teoretycznie bardzo prosta – im większy wkład własny, tym lepiej dla kredytobiorcy. Bank ma niższe ryzyko transakcji i może zaoferować lepsze warunki (tańszy kredyt), ale nie jest to jednak złota reguła, która obowiązuje we wszystkich bankach.

Banki możemy posegregować wg 3 kryteriów, którymi się kierują:

  • wymagany minimalny wkład własny – 20% lub 10%
  • wysokość wkładu własnego a wpływ na oprocentowanie kredytu
  • wysokość kwoty kredytu i posiadanie wkładu własnego a oprocentowanie kredytu

Wymagany minimalny wkład własny – 20% czy 10%

Tutaj banki podzielimy na 2 grupy. Pierwsza, wymaga minimalnie 20% wkładu własnego – bez tego nie ma sensu składać wniosku kredytowego. Druga grupa banków wymaga minimum 10% wkładu, ale dla klientów którzy, posiadają większy wkład – mają lepszą ofertę kredytową.

Wysokość wkładu własnego a wpływ na oprocentowanie kredytu

Instytucja finansowa, jaką jest Bank ma tak skonstruowaną ofertę, aby „premiować” klientów, którzy wnoszą większy wkład. „Nagrodą” dla klienta jest niższe oprocentowanie a dla banku mniejsze ryzyko transakcji.

Tabela 1:

Przykład: zakupu mieszkania za 300 tys. zł.

wysokość wkładu własnego w %102040
kwota kredytu w tys.270000,00240000,00180000,00
oprocentowanie w %4,013,713,61
rata równa dla 30 lat 1304,641106,04682,81

Tabela 2:

Nieco inaczej wygląda już sytuacja, jeżeli porównamy kwotę kredytu 300 tys. zł i odpowiednio wniesionym wkładem

wartość przedsięwcięcia w tys. zł.333333,00375000,00500000,00
kwota kredytu300000,00300000,00300000,00
oprocentowanie w %4,013,713,61
rata równa dla 30 lat 1433,981382,551365,62

W przedstawionym powyżej przykładzie widać różnicę jak w tym samym banku oferty kredytowe są różne dla poszczególnych klientów, którzy biorą taką samą wartość kredytu przy wniesieniu różnego wkładu własnego.

Wysokość kwoty kredytu i posiadanie wkładu własnego a oprocentowanie kredytu

W tej grupie znajduje się kilka banków, których wartość oprocentowania kredytu, wyliczają na podstawie części składowych, czyli wysokość wkładu własnego oraz wysokość kredytu. Poniżej przykład takie oferty.

Tabela 3:

kwota kredytudo 200 tys. zł200 – 400 tys. złpowyżej 400 tys.
oprocentowanie kredytu przy wkładzie wł. min 20%3,753,653,55
oprocentowanie kredytu przy wkładzie wł. 10-20%3,953,853,75

Jak widać w powyższej tabelce, czasami tak „prozaiczna” różnica w kwocie 1 tys. zł, może wpłynąć na oprocentowanie kredytu. Czasami wręcz zachęcam klienta, aby odpowiednio więcej (lub też mniej) o ten 1 tysiąc złotych wzięli kredytu, co w takim przypadku różnica na oprocentowaniu wynosi 0,1 p.p. (punktu procentowego) lub też 0,2 p.p. w przypadku wniesienia wkładu własnego do i powyżej 20%.

Tabela 4:

Przykład: Zakup mieszkania za 300 tys. zł a koszt kredytu dla: 200 i 201 tys. zł.

kwota kredytuoprocentowanierata równakoszt odsetkowy
200 000,003,75926,23133 443,36
201 000,003,65919,49130 017,90

Na powyższym przykładzie widać, że za większą kwotę kredytu zapłacimy mniejszą sumę odsetek – wydaje się być to dziwne, ale tutaj różnica 1 tysiąca złotych na kredycie powoduję zmianę oprocentowania o 0,1 p.p. co przekłada się na niższe odsetki

Tabela 5:

Przykład 200 tys. zł kredytu dla wkładu własnego: do i pow. 20% gdzie różnica na oprocentowaniu wynosi 0,2 p.p.

kwota kredytu 200 tys. złoprocentowanierata równakoszt odsetkowy
wkład własny pow. 20%3,75926,23133 443,36
wkład własny do 20%3,95949,07141 666,9

Jak widać w powyższych przykładach, w zależności od Banku, klient może uzyskać lepszą ofertę kredytową. Po pierwsze biorąc nieco wyższy kredyt, niż pierwotnie zakładał. Po drugie postarać się o nieco większy wkład własny. Banki mają indywidualną polityką dotycząca ustalania wysokości oprocentowania kredytu, i tutaj to, co działa w jednym banku na korzyść wnioskodawcy, w drugim może mieć odwrotny skutek.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – co to jest i w jaki sposób to działa?

Zgod­nie z wymo­gami, banki mogą zaak­cep­to­wać niż­szy 10% wkład wła­sny pod warun­kiem, że kre­dy­to­biorca wykupi dodat­kowe ubez­pie­cze­nie. W prak­tyce ozna­cza to, że będziesz musiał za to zapła­cić, final­nie spowoduje wzrost kosz­tów kre­dytu. O ile i w jaki spo­sób?

Obec­nie w dwóch ban­kach, opłata doty­cząca ubez­pie­cze­nia niskiego wkładu wła­snego, nali­czana jest poprzez tym­cza­sowe podwyż­sze­nie oprocentowania kre­dytu. Obec­nie jest to ok. 0,2–0,25 p. p. co powo­duje wzrost raty o kil­ka­dzie­siąt zło­tych mie­sięcz­nie, aż do momentu kiedy saldo kwoty kre­dytu spa­da­nie poni­żej 80% wartości nie­ru­cho­mo­ści (war­to­ści przed­się­wzię­cia). I tak dla klien­tów, którzy posia­dają tylko 10% wkładu wła­snego, moment kiedy osią­gną wymagany 20% wkład wła­sny, może nastą­pić dopiero po 5 latach (przy zało­że­niu braku nad­płat kre­dytu oraz w nie­zmie­nio­nego opro­cen­to­wa­nia).

WAŻNE:

  • nie dość, że bank podwyż­sza marżę – jak nie masz 20% wkładu wła­snego, to na domiar złego może dodat­kowo obciążyć kre­dy­to­biorcę kosz­tem ubez­pie­cze­nia niskiego wkładu wła­snego!!
  • dla oferty kredytowej nie jest ważne czy posiadasz np.: 10 czy 15% wkładu własnego, różnica dopiero pojawia się jak masz minimalnie 20% wkładu własnego
  • jeżeli bank ma koszty początkowe (np.: prowizja lub ubezpieczenie płatne z góry) i zdecydujesz się je skredytować, to podwyższasz kwotę kredytu – wówczas możesz de facto nie posiadać 20% wkładu własnego tylko np.: 18%

Jesteś zainteresowany/a wyliczeniem swojej zdolności kredytowej, to zapraszam do kontaktu lub prześlij dalej jeśli uważasz, że warto. 🙂

Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:

Please follow and like us:

Zostaw wiadomość