Wkład własny w 2022 r.
W 2022 r. kilka banków rozszerzyło lista rozwiązań „Co może być wkładem własnym” przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny o „Gwarancja wkładu własnego z opcją spłaty rodzinnej”. Każdy z banków ma swoje indywidualne podejście do tego co może uznać za wkład własny. Jedne z banków wymagają 10% wkładu własnego a drugie z kolei 20% wkładu własnego. Na szczęście dla kredytobiorców jest też i tak długo wyczekiwana gwarancja wkładu własnego – czyli mieszkanie bez wkładu własnego.
Wkład własny – co to jest?
Wkład własny to kapitał, który musisz posiadać, aby wnioskować o kredyt hipoteczny/mieszkaniowy. Bank określa procentowo w odniesieniu do całości przedsięwzięcia, tj.: zakup mieszkania + miejsce postojowe + komórka lokatorska + wykończenie/remont mieszkania. Aktualnie od 14.07.2022 r. można zawnioskować o kredyt hipoteczny bez posiadania wkładu własnego.
Jeżeli bank wymaga wkładu własnego 10%, to od każdych 100 tys. wartości przedsięwzięcia musisz posiadać 10 tys. zł. Wybierając bank, który wymaga 20% wkładu własnego, musisz posiadać już 20 tys. zł wartości przedsięwzięcia.
Na jakiej podstawie bank wie, jaka jest wartość nieruchomości/przedsięwzięcia? Przy każdym wniosku kredytowym bank będzie wymagał od kredytobiorcy wyceny nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Taka wycena ma dwie wartości: aktualną i docelową.
Aktualna wartość nieruchomości przedstawie jej wartość na dany dzień – w przypadku budowy domu jest to wartość działki + aktualny pozioma zaawansowania prac. W przypadku mieszkania jest to wartość aktualna.
Docelowa wartość występuje: przy budowie domu, czy też zakupie + wykończenie/remont mieszkania. Czyli inaczej jest to wartość przyszła uwzględniająca wartość nieruchomości po wybudowaniu/wykończeniu/wyremontowaniu – uzględniając tzw. kosztorys prac, który został złożony wraz z wnioskiem kredytowym. Wycena może być zlecona przez bank lub też dostarczona samodzielnie przez klienta. Każdy z banków stawia tutaj swoje indywidualne wymagania.
Co może stanowić wkład własny?
Wkład własny może być wniesiony w różny sposób. Każdy z banków ma swoje wewnętrzne regulacje i to, co jest akceptowane w jednym banku, nie koniecznie jest akceptowane w drugim:
- gotówka jako wkład własny – podstawowy i najbardziej preferowany przez banki wkład własny
- gwarancja wkładu własnego czyli mieszkanie bez wkładu własnego – szczegóły programu omawiam TUTAJ.
- darowizna pieniężna – tutaj musisz pamiętać o zgłoszeniu i opodatkowaniu darowizny
- druga nieruchomość jako wkład własny (nie jest akceptowany przez wszystkie banki)
- działka, na której będziesz budować dom
- dotychczasowe koszty poniesione w związku z budową domu
- aktywa finansowe – akcje, obligacje, środki na IKE, IKZE – jako % środków zgromadzonych na rachunkach
- książeczka mieszkaniowa – których jest jeszcze ponad 1 mln szt. w rękach obywateli
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
W jakiej wysokości powinien być wkład własny?
Zasada przy kredycie hipotecznym jest teoretycznie bardzo prosta – im większy wkład własny, tym lepiej dla kredytobiorcy. Bank ma niższe ryzyko transakcji i może zaoferować lepsze warunki (tańszy kredyt), ale nie jest to jednak złota reguła, która obowiązuje we wszystkich bankach.
Banki możemy pogrupować wg 3 kryteriów, którymi się kierują:
- wymagany minimalny wkład własny – 0%, 10% czy 20%
- wysokość wkładu własnego a wpływ na oprocentowanie kredytu
- wysokość kwoty kredytu i posiadanie wkładu własnego a oprocentowanie kredytu
Wymagany minimalny wkład własny – 0%, 10% czy 20%
Tutaj banki podzielimy na 3 grupy. Pierwsza grupa, nie wymaga wkładu własnego, ponieważ można uzyskać tzw.: gwarancje wkładu własnego – są tutaj ograniczenia, które mogą spowodować, że nie załapiemy się na możliwość skorzystania z tej oferty. Druga grupa banków wymaga minimum 10% wkładu, ale dla klientów którzy, posiadają większy wkład – mają lepszą ofertę kredytową. Trzecia grupa banków to te, które wymagają min 20% wkładu własnego.
Są też banki, które mogą znaleźć się w każdej grupie – i dla każdej wysokości wkładu własnego mają różną ofertę.
Wysokość wkładu własnego a wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego
Instytucja finansowa, jaką jest Bank ma tak skonstruowaną ofertę, aby „premiować” klientów, którzy wnoszą większy wkład. „Nagrodą” dla klienta jest niższe oprocentowanie. Z kolei dla banku występuje dużo mniejsze ryzyko transakcji. W jednym banku w którym obecnie można składać wnioski kredytowe marża nie różni się od ich aktualnej oferty kredytowej (nie ma żadnych podwyżek marż itp). Na moment pisania tego artykułu bardzo ciężko jest określić jaką marżę będą miały pozostałe banki z gwarancją wkładu własnego (mieszkanie bez wkładu własnego).
Tabela 1:
Przykład: zakupu mieszkania za 300 tys. zł.
| wysokość wkładu własnego w % | 10 | 20 | 40 |
| kwota kredytu w tys. | 270000,00 | 240000,00 | 180000,00 |
| marża wyrażona % | 2,54 | 1,72 | 1,71 |
W przedstawionym powyżej przykładzie widać różnicę jak w tym samym banku oferty kredytowe są różne dla poszczególnych klientów, uzależnione od wkładu własnego.
Wysokość kwoty kredytu i posiadanie wkładu własnego a oprocentowanie kredytu hipotecznego
W tej grupie znajduje się kilka banków, których wartość oprocentowania kredytu, wyliczają na podstawie części składowych, czyli wysokość wkładu własnego oraz wysokość kredytu. Poniżej przykład takie oferty.
Tabela 2:
| kwota kredytu | do 200 tys. zł | 200 – 400 tys. zł | pow. 400 tys. |
| marża banku. min 20% | 2,24 | 1,72 | 1,77 |
| marża banku. 10-20% | 3,01 | 2,54 | 2,54 |
Jak widać w powyższej tabelce, czasami tak „prozaiczna” różnica w kwocie 1 tys. zł, może wpłynąć na oprocentowanie kredytu. Czasami wręcz zachęcam klienta, aby tak ustalić transakcję (uwzględniając ten 1 tysiąc złotych) aby znaleźć się w odpowiedniej pozycji tabelki. Kredyt na 200 tys. może być dużo tańszy niż na 199 tys.
Jak widać w powyższych przykładach, w zależności od Banku, klient może uzyskać lepszą ofertę kredytową. Po pierwsze biorąc nieco wyższy kredyt, niż pierwotnie zakładał. Po drugie postarać się o nieco większy wkład własny. Banki mają indywidualną politykę dotycząca ustalania wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego. To, co działa w jednym banku na korzyść wnioskodawcy, w drugim może mieć odwrotny skutek. W powyższych przykładach skupiam się na marży, ponieważ aktualnie WIBOR jest praktycznie codziennie zmieniany i wyliczenia w ciągu kilku godzin mogą być już nieaktualne.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – co to jest i w jaki sposób to działa?
Zgodnie z wymogami, banki mogą zaakceptować niższy 10% wkład własny pod warunkiem, że kredytobiorca wykupi dodatkowe ubezpieczenie. W praktyce oznacza to, że będziesz musiał za to zapłacić, finalnie spowoduje wzrost kosztów kredytu. O ile i w jaki sposób?
Obecnie tylko PEKAO SA, podwyższa oprocentowanie kredytu o 0,2 p.p. (punkta procentowego) z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Podwyższone oprocentowanie powoduje wzrost raty o kilkadziesiąt złotych miesięcznie, aż do momentu kiedy saldo kwoty kredytu spadanie poniżej 80% wartości zabezpieczenia. I tak dla klientów, którzy posiadają tylko 10% wkładu własnego, moment kiedy osiągną wymagany 20% wkład własny, może nastąpić dopiero po 5 latach (przy założeniu braku nadpłat kredytu oraz w niezmienionego oprocentowania).
WAŻNE:
- nie dość, że bank podwyższa marżę – jak nie masz 20% wkładu własnego, to na domiar złego Bank może dodatkowo obciążyć kredytobiorcę kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego!!
- dla oferty kredytowej nie jest ważne czy posiadasz np.: 10 czy 15% wkładu własnego, różnica dopiero pojawia się jak masz minimalnie 20% wkładu własnego.
- jeżeli bank ma koszty początkowe (np.: prowizja lub ubezpieczenie płatne z góry) i zdecydujesz się je skredytować, to podwyższasz kwotę kredytu – wówczas możesz de facto nie posiadać 20% wkładu własnego tylko np.: 18%.
Podsumowanie
Im wyższy wkład własny zostanie wniosku przez kredytobiorcę do kredytu, tym niższe będą finalne koszty kredytowe. Wyższy wkład własny to niżą marża kredytu – która przełoży się bezpośrednio na niższe odsetki, które będzie trzeba zapłacić do banku. Niższa marża to także niższa rata, która obciąża budżet domowy.
Od 13 lat pracuję jako pośrednik (doradca) kredytowy i współpracuję z klientami w zakresie uzyskania najkorzystniejszych rozwiązań finansowych.
Na co dzień, spotkać się ze mną można w Warszawie, Zapraszam do współpracy
– Piotr Zdanowicz – Twój Ekspert (pośrednik) kredytowy w Warszawie.
Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:
