Zakup mieszkania na kredyt
Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Duża część Polaków, zwłaszcza tych młodych, zakup mieszkania finansuje z kredytu hipotecznego. Kredyt mieszkaniowy może być przeznaczony na zakup mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i rynku wtórnego. Proces w obu przypadkach jest nieco inny i trzeba się do niego inaczej przygotować.
W tym artykule krok po kroku opisuję, co musisz zrobić, aby uzyskać kredyt na mieszkanie.
Omówię także jakie dokumenty musisz zgromadzić i przedstawić w banku. Poniżej opisuję proces samego zakupu mieszkania na kredyt..
1. Zdolność kredytowa
Najważniejszym krokiem w całym procesie zakupu mieszkania na kredyt jest określenie zdolności kredytowej. W ostatnim czasie bardzo dużo zmieniło się w tym zakresie. Niestety zdolność kredytowa spadła nawet o ok. 50%, porównując ją do zdolności z lat poprzednich.
Powodów spadku zdolności kredytowej jest kilka. O tym pisałem artykule: Dlaczego nastąpił spadek zdolności kredytowej.
Co to jest zdolność kredytowa? Najprościej mówiąc, zdolność kredytowa jest to możliwość spłaty zaciągniętych kredytów wraz z odsetkami, które zostały określone w umowach kredytowych.
Wielu klientów zgłasza się do mnie, gdzie mają już wstępnie wybraną nieruchomość i chcą wiedzieć, jak dostać kredyt na mieszkanie. Niestety w niektórych przypadkach klienci aktualnie nie mają zdolności kredytowej na zakup tego upatrzonego mieszkania.
Aby uniknąć rozczarowania w takiej sytuacji, jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania warto sprawdzić swoją aktualną zdolność kredytową.
W tej kwestii nie warto opierać się na informacji tylko z jednego banku a tym bardziej porównywarek kredytowych. Każdy z banków ma inne procedury dotyczące liczenia zdolności kredytowej, tj. inaczej wyliczają dochód netto, inaczej liczą koszty życia, przyjmują różne koszty gospodarstwa domowego.
Aby uniknąć „wycieczek” i nie marnować zbyt dużo czasu na wizytę w bankach warto skorzystać z usług Doradcy Kredytowego, Pośrednika kredytowego. Ja jako doświadczony Pośrednik Finansowy/Pośrednik kredytowy określam zdolność kredytową klientów w kilku czy też kilkunastu bankach. Omawiam z klientami wszystkie zagadnienia kredytowe i około kredytowe. Przedstawiam, co ma bezpośredni wpływ na zdolność kredytową oraz na jakie warunki kredytowania możesz liczyć w poszczególnych bankach.
Na podstawie wyliczonej Twojej zdolności kredytowej i ilości gotówki, którą dysponujesz, możemy określić budżet na zakup nieruchomości. Jeżeli nie dysponujesz gotówką, to wkład własny może być wniesiony w innej formie. Co może stanowić wkład własny? Przeczytasz o tym w artykule: Wkład własny.
Oczywiście są też możliwości ubiegania się o kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. O zasadach programu rządowego „mieszkanie bez wkładu własnego” przeczytasz TUTAJ.
Dzięki wcześniejszej weryfikacji Twojej zdolności kredytowej będziesz wiedzieć w jakim zakresie, w jakim budżecie możesz szukać nieruchomości. Nie tracisz energii i czasu na szukaniu zbyt drogiej nieruchomości. Czasami okazuje się, że zdolność masz wyższą i możesz rozglądać się za nieco innymi nieruchomościami, które spełniają wszystkie Twoje oczekiwania.
2. Poszukiwanie nieruchomości
Masz już określoną zdolność kredytową? Kolejnym krokiem jest poszukiwanie nieruchomości, które mieszczą się w budżecie i spełniają Twoje preferencje.
W poszukiwaniu wymarzonego mieszkania na pewno może pomóc internet, w którym jest kilka czy też kilkadziesiąt portali z ogłoszeniami.
Możesz też skorzystać z usług biura pośrednictwa nieruchomości. Pośrednik pomoże Ci w znalezieniu tej wymarzonej nieruchomości.
Tutaj należy mieć na uwadze, że pośrednik nieruchomości może pobierać prowizję za pośrednictwo. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym zazwyczaj jest brak prowizji, w przypadku rynku wtórnego prowizja może już występować nawet i do 3% netto.
Bardzo często słyszę pytanie od klientów ”Czy szukać mieszkania samodzielnie, czy przez Agencję Nieruchomości”? Oczywiście wszystko zależy od tego, na jaką osobę natraficie.
Nie raz spotkałem się z sytuacją, gdzie ze sprzedającym były ogromne problemy np. z ustaleniem aktualnego stanu faktycznego itp. Tak samo było i z pośrednikiem nieruchomości, którego wiedza na temat danej nieruchomości i samego obrotu nieruchomości była znikoma (niestety i też tak czasami zdarza się w biurach sprzedaży deweloperów).
To, czego powinniśmy oczekiwać od dobrych agentów, to: sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, zgromadzenie dokumentów niezbędnych do przygotowania umowy przedwstępnej, zabezpieczenie transakcji itp.
Aby bezpiecznie kupić mieszkanie, musimy zweryfikować kilka rzeczy:
a) czy sprzedający jest właścicielem mieszkania i ma do niego prawa
b) czy nieruchomość, którą chcemy kupić jest obciążona kredytem
c) czy jest wpisana służebność, dożywoci itp.
Oczywiście to nie wszystkie rzeczy, które trzeba koniecznie sprawdzić. W zależności od stanu prawnego nieruchomości oraz czy zakup jest na rynku pierwotnym, czy też rynku wtórnym mogą być wymagane inne dokumenty.
W momencie podjęcia współpracy każdorazowo klient otrzymuje listę dokumentów, jakie strona sprzedająca powinna nam przygotować, aby szybko i sprawnie przeprowadzić cała transakcję zakupu mieszkania na kredyt.
3. Zakup mieszkania na kredyt – Umowa przedwstępna
Gdy już jesteś pewny(a), że to jest właśnie ta nieruchomość i masz sprawdzony stan prawny nieruchomości, musisz podpisać umowę przedwstępną.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania:
- określenie stron transakcji-kto od kogo kupuje, dane osobowe stron
- określenie przedmiotu transakcji: adres nieruchomości, powierzchnia, położenie nieruchomości, części przynależne, nr KW (jeżeli jest), liczba pomieszczeń itp
- wartość przedmiotu transakcji i terminy: za ile kupujemy nieruchomość, do kiedy są terminy płatności, planowana data przeniesienia własności
- rynek pierwotny — potrzebnych jest tutaj dużo więcej dokumentów, wszystko zależy od stopnia realizacji inwestycji.
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej czy też umowy rezerwacyjnej sprzedający bardzo często chcą otrzymać od strony kupującej część zapłaty za mieszkanie w celu rezerwacji – potwierdzenia chęci zakupu mieszkania.
W przypadku zakupu na rynku wtórnym
Wpłata taka jest traktowana jako zaliczka bądź zadatek. Zazwyczaj sprzedający chcą ok 10% wartości transakcji. Jest to wartość określona zwyczajowo, w żadnych przepisach a tym bardziej w Kodeksie Cywilnym nie ma określonego, jaka to musi być wartość.
PAMIĘTAJ, że zaliczka wiąże się z innymi konsekwencjami niż zadatek! W przypadku rezygnacji przez którąkolwiek ze stron transakcji zaliczka powinna być zwrócona w kwocie nominalnej. Bez względu na to, która ze stron chce rozwiązać umowę.
Z kolei w przypadku zadatku, strona, która rezygnuje, musi liczyć się z jego stratą (w przypadku kupującego) lub też koniecznością oddania go w podwójnej wysokości (w przypadku sprzedającego) – wynika to z art. 394 kodeksu cywilnego.
Oczywiście strony mogą ustalić, że opłata wynosi 0 zł, a zadatek może być zwrócony, jeżeli nie dojdzie finalnie do zakupu mieszkania.
W przypadku zakupu z rynku pierwotnego
Tutaj sytuacja wygląda inaczej:
Od 1 lipca 2022 r. Obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która wprowadza zmiany, mające zabezpieczyć kupującego mieszkanie lub dom jednorodzinny.
Maksymalna kwota opłaty rezerwacyjnej to 1%. Wcześniej deweloperzy bardzo często pobierali opłatę 10%.
Deweloper musi zwrócić klientowi opłatę rezerwacyjną, jeżeli nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej. Tutaj często zdarzało się, że deweloper stosował klauzulę abuzywną dotyczącą zwrotu środków wpłaconych przez klienta. Kupujący musiał skorzystać z usług pośrednictwa przez osobę wskazaną przez dewelopera. A co jeśli klient kupował za gotówkę lub z powodu zmiany sytuacji rodzinnych nie mógł przystąpić finalnie do zakupu mieszkania?
Oczywiście wszystkie te informacje powinny zostać zapisane w umowie przedwstępnej (rezerwacyjnej).
W przypadku zakupu mieszkania na kredyt musisz pamiętać o tym, aby termin podpisania aktu notarialnego był na tyle bezpieczny, aby zdążyć z całą procedurą kredytową.
4. Zakup mieszkania na kredyt – proces kredytowy
W zależności od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, czy na rynku wtórnym, proces ten wygląda nieco inaczej.
Proces zakup mieszkania na kredyt na rynku pierwotnym.
| 1. | Umowa rezerwacyjna (przedwstępna zakupu). W umowie powinny znajdować się dane określające: strony transakcji, przedmiot transakacji, cenę wraz z harmonogramem płatności, prospekt informacyjny wraz z załącznikami |
| 2. | Wybór Banków i skompletowanie dokumentacji. W bankach promocje zmieniają się dosłownie codziennie, raz wybrane banki nie muszą być ostateczne |
| 3. | Podpisanie wniosków kredytowych. Podpisanie wniosków wraz z zebraniem całej dokumentacji finansowej klienta oraz dokumentów nieruchomości |
| 4. | Wydanie decyzji przez Bank |
| 5. | Omówienie decyzji |
| 6. | Podpisanie umowy zakupu w formie aktu notarialnego |
| 7. | Podpisanie umowy kredytowej i spełnienie warunków do uruchomienia kredytu |
| 8. | Wypłata kredytu (transz kredytu) |
| 9. | Akt notarialny przeniesienia własności |
| 10. | Spełnienie warunków po akcie notarialnym: ubezpiecznie nieruchomości, wpis do IV działku KW |
Proces zakup mieszkania na kredyt na rynku wtórnym.
| 1. | Umowa przedwstępna zakupu (możę być cywilno-prawna). W umowie powinny znajdować się dane określające: strony transakcji, przedmiot transakacji, cenę wraz z harmonogramem płatności, terminem obowiązywania umowy |
| 2. | Wybór Banków i skompletowanie dokumentacji. W bankach promocje zmieniają się dosłownie codziennie, raz wybrane banki nie muszą być ostateczne |
| 3. | Podpisanie wniosków kredytowych. Podpisanie wniosków wraz z zebraniem całej dokumentacji finansowej klienta oraz dokumentów nieruchomości |
| 4. | Wydanie decyzji przez Bank |
| 5. | Omówienie decyzji |
| 6. | Podpisanie umowy kredytowej |
| 7. | podpisanie Aktu Notarialnego (przeniesienia własności) |
| 8. | Spełnienie warunków do uruchomienia kredytu: wniesienie wkładu własnego, ubezpieczenie nieruchomości itp. |
| 9 | Uruchomienie kredytu |
Mając wybraną konkretną nieruchomość następnym krokiem, który musimy zrobić to złożenie wniosków kredytowych do banków (tzw. zapytania)
Możesz oczywiście odwiedzać banki samodzielnie po kolei i spełniać formalności w każdym z nich na własną rękę-jeżeli masz na to czas i ochotę. Możesz też skorzystać z usług pośrednika kredytowego (Doradcy Finansowego, Kredytowego). To, co jest bardzo ważne, usługi pośrednictwa kredytowego są bezpłatne dla klienta, oferta w banku i pośrednika jest taka sama.
Możesz też skontaktować się ze mną, dowiesz się, jak mogę Ci pomóc w uzyskaniu kredytu i zakupie nieruchomości. Przeprowadzę Cię przez cały proces kredytowy.
Po skompletowaniu wszystkich wymaganych przez banki dokumentów zostają złożone wnioski kredytowe. Zazwyczaj wraz z klientami składamy wnioski do 2-3 banków. Dzięki temu mamy pewność, że uzyskamy najlepszą ofertę.
Następnie bank ocenia Ciebie jako przyszłego kredytobiorcę, jak i przedmiot transakcji. Dla Banku kredytobiorca, jak i nieruchomość muszą spełnić szereg wewnętrznych regulacji, muszą być zaakceptowane.
Wydanie przez bank (czy też wszystkie banki) pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę na udzielenie Ci kredytu na zakup mieszkania. Wówczas mamy pewność, że bank udzieli nam kredytu, a stan prawny nieruchomości nie budzi zastrzeżeń.
W tym momencie zaczyna się proces negocjacji warunków umowy kredytowej tak, abyś finalnie zapłacił jak najmniej za cały kredyt.
Sam proces kredytowy trwa obecnie od kilku dni do 2-3 tygodni. Jeszcze rok temu proces trwał 2-3 miesiące – wszystko tutaj zależy od sytuacji na rynku.
Po wyborze przez Ciebie banku, w którym chcesz podpisać umowę, umawiam spotkanie bezpośrednio w placówce danego Banku. Umowę kredytową podpisujesz już z pracownikiem banku.
Oczywiście, zanim podpiszesz umowę, wspólnie ją omawiamy tak, aby samo podpisanie umowy kredytowej było dla Ciebie formalnością.
W miarę możliwości staram się towarzyszyć klientom w tak ważnej chwili, jaką jest podpisanie umowy kredytowej na zakup mieszkania.
5. Akt Notarialny – umowa zakupu
W przypadku zakupu na rynku pierwotnym, po uzyskaniu decyzji kredytowej, aby bank przygotował umowę kredytową, potrzebne jest podpisanie umowy przedwstępnej zakupu w formie aktu notarialnego (bank porównuje tą umowę wraz ze wzorem, który otrzymał wcześniej, taki wzór umowy powinieneś otrzymać wraz z innymi dokumentami przy podpisaniu mowy rezerwacyjnej).
Oczywiście możesz podpisać akt notarialny, zanim jeszcze dostaniesz decyzję kredytową, ale ryzykujesz tym, że jak nie dostaniesz pozytywnej decyzji kredytowej, to możesz stracić pieniądze. Chociażby koszty związane z podpisaniem aktu notarialnego (opłata za taksę notarialną: za podpisanie i rozwiązanie umowy). Dla przypomnienia – od 01.07.2022 r deweloper musi zwrócić klientowi wpłacone środki w momencie nie uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej.
W przypadku zakupu na rynku wtórnym – warunkiem podpisania umowy notarialnej, przeniesienia własności jest przedstawienie u notariusza popisanej umowy kredytowej.
Do podpisania takiego aktu notarialnego są potrzebne następujące dokumenty:
- dokument poświadczający prawo własności do nieruchomości aktualnego właściciela (akt zakupu, akt darowizny itp),
- aktualny odpis Księgi Wieczystej (notariusz może pobrać go online samodzielnie),
- zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,
- wypisy z rejestrów gruntów, budynków i lokali, czy też dokumenty urzędowe dotyczące rezygnacji z prawa pierwokupu (ilość dokumentów uzależniona jest od stanu prawnego),
- umowa kredytowa banku wraz z zaświadczeniami z banku niezbędnymi do wpisu hipoteki (o ile wpis hipoteki będzie dokonywany za pośrednictwem notariusza).
Dokumenty dotyczące nieruchomości musi dostarczyć zbywca lub pośrednik nieruchomości, jeżeli transakcja odbywa się za jego pośrednictwem. Natomiast dokumenty finansowe musi dostarczyć kredytobiorca.
6. Zakup mieszkania na kredyt – warunki uruchomienia kredytu
Po podpisaniu umowy kredytowej następuje uruchomienie kredytu. Każda umowa kredytowa zawiera szereg warunków, jakie musisz spełnić, aby kredyt został uruchomiony. Osobiście zawsze wcześniej omawiam z klientem te warunki tak, aby wiedział, co musi jeszcze zrobić, aby kredyt został uruchomiony. Jest to bardzo ważne, aby je zweryfikować!!! Nawet w niektórych sytuacjach, po analizie warunków do uruchomienia kredytu, klient decyduje się na inny bank, niż pierwotnie zakładaliśmy.
Standardowe warunku uruchomienia kredytu
- potwierdzenie wniesienia wkładu własnego
- złożenie wniosku o wpis hipoteki dla zakupu na rynku wtórnym. Tutaj można to zrobić samodzielnie lub też przy pomocy notariusza, u którego jest podpisana umowa notarialna (warto zweryfikować koszty takiej usługi)
- przedstawienie w banku aktu notarialnego
- ubezpieczenie mieszkania od pożaru. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym ubezpieczenie jest wymagane dopiero po akcie notarialnym przeniesienia własności. W zależności od banku może to być ubezpieczenie bankowe lub z tzw. rynku. Dla moich klientów mam preferencyjne warunki ubezpieczenia mieszkania/domu.
- ubezpieczenie na życie, w zależności od banku może to być ubezpieczenie bankowe lub z tzw. rynku. Dla moich klientów mam preferencyjne warunki ubezpieczenia na życie.
Dodatkowe warunki uruchomienia kredytu/transzy kredytu
- weryfikacja postępu prac budowlanych, remontowych
- potwierdzenie spłaty kredytu hipotecznego zbywcy
- potwierdzenie zamknięcia zobowiązań kredytobiorcy
7. Formalności w urzędach po zakupie mieszkania
Po zakupie mieszkania na rynku wtórnym musisz „odwiedzić’ kilka urzędów: tj. urząd skarbowy, urząd miasta lub gminy oraz zakład energetyczny czy gazownię.
W urzędzie skarbowym uiszczasz opłatę skarbową w wysokości 19 zł – podatek od ustanowienia hipoteki oraz złożyć deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno prawnych PCC-3.
Urząd miasta lub gminy musisz poinformować o nabyciu mieszkania. Na tej podstawie wpiszą Ciebie jako nowego właściciela i płatnika podatku od nieruchomości.
Następnie musisz udać się do zakładu energetycznego, gazowni w celu przepisania liczników na siebie (tutaj musisz przedstawić protokół ze stanami licznika).
Nie zapomnij o wizycie u administracji budynku (zarządcę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielnię mieszkaniową) w celu aktualizacji danych.
Dodatkowo po przeprowadzce zmień adres korespondencyjny tak, aby cała korespondencja przychodziła na Twój aktualny adres zamieszkania.
Jesteś zainteresowany zakupem mieszkania? Nie wiesz od czego zacząć? Jaką masz zdolność kredytową? – w tym mogą Tobie pomóc. Jako pośrednik / ekspert kredytowy w Warszawie – pracuję już ponad 13 lat.
Skorzystaj z usług doświadczonego Eksperta Kredytowego! Tutaj znajdziesz więcej informacji na temat eksperta (pośrednika) kredytowego – i w czym mogę Tobie pomóc..
Piotr Zdanowicz – Twój Ekspert (pośrednik) kredytowy w Warszawie.
Nie czekaj! Nie warto przepłacać! Dowiedz się, gdzie dostaniesz najlepszy kredyt!
Ps. Jako przykład mogę podać, że różnica pomiędzy najtańszym a najdroższym kredytem wynosi blisko 180 tys (dla kredytu 300 tys na 25 lat).
Podsumowanie
Jak dostać kredyt na mieszkanie? może wydać się dość trudnym przedsięwzięciem.
Przedsięwzięcie, jakim jest kredyt mieszkaniowy wcale nie jest takie trudne, jeżeli wiemy, jak się do tego zabrać. Powyższy opis całego procesu pozwoli Tobie sprawnie i bez stresu kupić mieszkanie na kredyt.
Jesteś zainteresowany/a wyliczeniem swojej zdolności kredytowej, to zapraszam do kontaktu lub prześlij dalej jeśli uważasz, że warto:).
Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:
