Zadatek a zaliczka. Kluczowe różnice przy zakupie mieszkania

Planując zakup nowego mieszkania, istotną częścią procesu zakupu jest podpisanie umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości często pojawiają się kluczowe pojęcia, takie jak zadatek czy zaliczka. Oba terminy mogą być mylące dla osób niezaznajomionych z tematem obrotu nieruchomości. Zrozumienie różnicy między nimi jest kluczowe dla bezpiecznego dokonania transakcji.

W tym artykule opisuję różnice i podobieństwa pomiędzy tymi dwoma zwrotami. Podpowiadam, które rozwiązanie może być korzystniejsze dla Ciebie.

Zadatek i zaliczka – Definicje i Funkcje

Zadatek

Zadatek, zgodnie z kodeksem cywilnym, jest formą zabezpieczenia obu stron transakcji kupna-sprzedaży. Określa się nim kwotę pieniężną, którą kupujący wpłaca sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Jest to swoiste zabezpieczenie dla obu stron, gwarantujące, że transakcja zostanie sfinalizowana zgodnie z warunkami umowy. Gdy jedna ze stron nie wykonuje swoich zobowiązań, druga ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli to kupujący się wycofuje, traci on wpłacone pieniądze, natomiast gdy z winy sprzedającego nie dochodzi do popisania umowy sprzedaży, musi zwrócić kupującemu dwukrotność kwoty zadatku. Jest to więc swoista rekompensata za ewentualne niewykonanie umowy.
Zadatek jest regulowany przez zapisy Kodeksu Cywilnego Art. 394

Zaliczka

Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie jest uregulowana prawnie i opiera się głównie na przepisach dotyczących wykonania umów wzajemnych. Jest to kwota pieniężna, którą kupujący wpłaca na rzecz sprzedającego w celu zabezpieczenia transakcji. W większości przypadków zaliczka podlega zwrotowi, zarówno gdy kupujący się wycofuje, jak i w sytuacji, gdy sprzedający znajduje innego nabywcę. Jednakże, w przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie gwarantuje wykonania transakcji, co oznacza, że jeśli sprzedający znajdzie lepszą ofertę lub zdecyduje się na inny sposób sprzedaży nieruchomości, może wycofać się z umowy, a kupujący otrzyma zwrot zaliczki bez możliwości żądania jakiejkolwiek rekompensaty.

Wybór między zadatkiem a zaliczką

Decyzja o wyborze między zadatkiem a zaliczką powinna być podejmowana po uwzględnieniu wielu czynników. Wpływ na nią mogą mieć m.in. sytuacja finansowa, zaufanie do sprzedającego oraz warunki rynkowe. W wielu przypadkach wpływ na wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką może mieć zdolność kredytowa strony kupującej i jej szanse na uzyskanie kredytu.

Zalety Zadatku

• Jest uregulowany prawnie, co daje pewność prawną obu stronom.
• Stanowi silniejsze zabezpieczenie transakcji, ponieważ jego utrata lub konieczność zwrócenie w podwójnej wysokości jest znaczącym ryzykiem dla obu stron.
• Gwarantuje rekompensatę w przypadku niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron.

Zalety Zaliczki

• Może być mniej ryzykowna, ponieważ w większości przypadków podlega zwrotowi.
• Daje większą elastyczność w przypadku zmiany decyzji przez jedną ze stron.
• W niektórych sytuacjach może być mniej kosztowna, ponieważ nie wymaga podwojenia w przypadku niewykonania umowy.

Zaliczka, zadatek a kredyt mieszkaniowy

Wybór między zadatkiem a zaliczką może również wpłynąć na proces uzyskania kredytu hipotecznego.
Co innego kiedy kupujemy nieruchomość za gotówkę i potrzebujemy stosunkowo krótkiego okresu czasu na dopełnienie formalności przez stronę sprzedającą (odpowiednie dokumenty wymagane przy umowie przeniesienia własności) a zgromadzenie środków przez kupującego (likwidacja lokat, wykup obligacji, przelew środków z kilku kont na jedno itp.) a co innego jeżeli kupujący mieszkanie nie ma wystarczającej ilości gotówki i potrzebuje uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania.

Zadatek a Kredyt Hipoteczny.

Banki zazwyczaj traktują zadatek jako część wkładu własnego, co może wpłynąć pozytywnie na decyzję kredytową (w zależności od banku jest wymagany minimalny wkład własny, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny). Jednakże, w przypadku odmowy kredytu, zadatek może przepaść, chyba, że umowa zakupu (umowa cywilna prawna czy też umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego) zawiera zapis, pozwalający kupującemu zachować go w takiej sytuacji.

Wpłacony zadatek jest poniekąd motywatorem do tego, aby kredytobiorca nie ociągał się z kompletowaniem dokumentów niezbędnych w procesie kredytowym. Sama świadomość tego, że jak kredytobiorca nie otrzyma kredytu w określonym czasie, to jego wpłacony zadatek przepadnie.
Z mojego zawodowego doświadczenie bycia pośrednikiem kredytowym wiem, że kredytobiorcy po wpłacie zadatku mają dużo większą mobilizację zakończenia różnych spraw, które potrafią się ciągnąć już bardzo długo (zamknięcie karty kredytowej, z której nie korzystają, która obniża zdolność kredytową, zapłacić zaległe mandaty, uregulować zaległe płatności, rachunki itp.) Wbrew pozorom takich pobocznych sytuacji jest całe mnóstwo a wcześniej przed zakupem i wpłatą zadatku „nie było czasu” na zajęcie się tymi sprawami. Wbrew pozorom banki przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny nie sprawdzają tylko baz BIK (Biuro Informacji Krajowej), ale sprawdzają dużo więcej różnych baz danych.

Zaliczka a Kredyt Hipoteczny

Zaliczka może być mniej atrakcyjna dla banku jako wkład własny, ale również mniej ryzykowna dla kupującego, ponieważ w przypadku odmowy kredytu, wnioskodawca nie traci on wpłaconych pieniędzy. Otrzymana zaliczka w każdej chwili może być zwrócona przez sprzedającego i nie stanowi ona wkładu własnego.
Tutaj często zaliczkę stosuje się w przypadku ubieganie się klienta o kredyt hipoteczny na 100% (kredyt hipoteczny bez wkładu własnego).

Wysokość zadatku (zaliczki) przy umowie zakupu

Jak wysokość zadatku powinna być wpłacona przy umowie, jest bardzo częstym pytaniem, jakie zadają mi klienci podczas pierwszego spotkania. Tutaj nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wysokość zadatku płaconego przez kupującego przy umowie przedwstępnej nie jest uregulowana w żadnych przepisach prawa. Zadatek przy umowie zakupu może wynieść przysłowiowy 1000 zł, a może być i 5-10% wartości nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji.
Społecznie przyjęte jest, że wpłaca się 10% zadatku czy też zaliczki.
Tutaj tez niejednokrotnie spotkałem się, z tym że pośrednik nieruchomości bardzo mocno był za tym, aby zadatek wynosił min 10% wartości transakcji. Argumentem takiego zadatku w takiej wysokości była prowizja, jaką agent pobierał od stron transakcji – „jeżeli kupujący/sprzedający się wycofa z transakcji, wówczas z tego zadatku będzie miał Pan/Pani na zapłatę prowizji”. Bardzo często agent nieruchomości pobiera 50% należnego mu wynagrodzenia przy umowie przedwstępnej a drugie 50% przy umowie końcowej — klienci mieli obawy czy dojdzie do finalnej umowy i skąd wezmą gotówkę na prowizję agenta.
Tutaj dla przypomnienia, pracuję jako pośrednik, ekspert kredytowy i moje usługi w zakresie pośrednictwa kredytowego są bezpłatne dla klienta, jednakowo gdy klient kupuje mieszkanie na rynku pierwotnym czy też wtórnym.

Zwrot zadatku a kredyt hipoteczny

Zdarzają się sytuacje kiedy finalnie nie dochodzi do popisania umowy przeniesienia własności, i pozostaje sprawa związana z wpłaconym zadatkiem. O ile strona kupująca nie dotrzymała zapisów umowy, to traci zadatek. Natomist jeżeli do zawarcia umowy doszło z winy strony sprzedającej, to wówczas musi ona zwrócić zadatek w podwójnej wysokości (tak mówią przepisy kodeksu cywilnego).
Natomiast strony umowy mogą zawrzeć w umowie przedwstępnej stosowne zapisy dotyczące zwrotu zadatku mówiące o tym, że żadna ze stron nie zyska i żadna ze stron nic nie straci.

Takim przykładem może być zwrot zadatku w przypadku otrzymania 3 decyzji negatywnych przez stronę kupującą. Taki zapis w umowie zalecam osobom, których zdolność kredytowa jest „na styk” czy też mają „różną” historię kredytową itp.

Podsumowanie

Przy kupnie nieruchomości, wybór między zadatkiem a zaliczką wymaga zrozumienia ich różnic oraz uwzględnienia indywidualnych potrzeb i sytuacji. Zarówno zadatek, jak i zaliczka mają swoje zalety i wady, które należy uwzględnić w kontekście konkretnej transakcji i preferencji kupującego. W końcu wybór właściwej formy płatności może wpłynąć nie tylko na przebieg transakcji, ale również na ostateczny sukces zakupu mieszkania. Dlatego warto dokładnie przemyśleć tą decyzję i w razie wątpliwości skorzystać z pomocy prawnika lub pośrednika kredytowego.

Z powyższego artykułu już wiesz, jaka jest podstawowa różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Nie wiesz, czy w Twojej sytuacji możesz starać się o kredyt mieszkaniowy, jaką masz zdolność kredytową, jaka będzie wysokość raty kredytu hipotecznego? Na te i inne pytanie mogę udzielić Ci odpowiedzi i przygotować do kredytu hipotecznego, mieszkaniowego i przeprowadzić Cię przez cały proces kredytowy.

Na co dzień, spotkać się ze mną można w Warszawie — spotkania stacjonarne w biurze Praga oraz Wola czy też spotkanie online.
Zapraszam do współpracy – Piotr Zdanowicz – Twój Ekspert kredytowy (pośrednik kredytowy) w Warszawie.

Warto również przeczytać inne wpisy z tej serii:

• Mieszkanie na Start
• Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy
• Rola doradcy-pośrednika kredytowego w procesie kredytowym.
• Mieszkanie bez wkładu własnego

.